撰文 / 李逗
編輯 / 嵇國(guó)華
央行的一則公告，成為照亮樓市的一道光。
4月20日上午9點(diǎn)半，央行公布貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）的最新報(bào)價(jià)：供實(shí)體經(jīng)濟(jì)貸款參考的“1年期LPR”下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，到3.85%；供商業(yè)房貸參考的“5年期LPR”則下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，至4.65%。
這是LPR機(jī)制實(shí)施以來(lái)第四次下調(diào)，也創(chuàng)下了房貸利率的降息紀(jì)錄，成為近五年來(lái)最大力度一次降息。
LPR是中國(guó)18家商業(yè)銀行向最優(yōu)質(zhì)客戶報(bào)價(jià)的貸款利率平均值，不少購(gòu)房者寄希望于浮動(dòng)利率的下滑，帶動(dòng)房貸利率的降低。
在實(shí)際房貸計(jì)算過(guò)程中，銀行加點(diǎn)的浮動(dòng)，讓他們明白一個(gè)樸素的道理——想要賺銀行的錢(qián)，并沒(méi)有那么容易。
與此同時(shí)，一批頭腦活躍的深圳老板們已經(jīng)快人一步地發(fā)現(xiàn)了商機(jī)。他們通過(guò)成立新公司殼、抵押，搶在剛需客之前，成為疫情后率先登陸樓市的主力。深圳河畔的上空，經(jīng)營(yíng)貸、過(guò)橋貸滿天飛，讓特區(qū)快速躥升的房?jī)r(jià)，一次次登上全國(guó)媒體頭條。
越過(guò)深圳，更多城市的房?jī)r(jià)依然延續(xù)著穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)。在限購(gòu)、限貸等調(diào)控政策下，LPR利率的持續(xù)下降，改變了房貸利率的定價(jià)邏輯，但并沒(méi)有激起樓市的千層浪。
圖/視覺(jué)中國(guó)
看到5年期LRP利率下降10個(gè)基點(diǎn)的消息推送后，王明盯著電腦、抱著計(jì)算器算了很長(zhǎng)時(shí)間，最終，長(zhǎng)長(zhǎng)地嘆了口氣。
王明是2010年拿到了北京樓市的入場(chǎng)券。那時(shí)，他曾向工商銀行申請(qǐng)了一筆商業(yè)房貸，貸款期限20年。按貸款基準(zhǔn)利率上浮10%的比例計(jì)算，他每年的房貸利率約為5.39%。
合同期限過(guò)半后，王明在2020年突然要面臨一個(gè)新選擇，選擇LPR加點(diǎn)浮動(dòng)利率，還是持續(xù)維持現(xiàn)有固定利率？2020年3月份以來(lái)，工商、招商、建設(shè)等十多家銀行規(guī)定，在2020年3月至8月間，購(gòu)房人需要在其間作出決定，且不再允許更換。
浮動(dòng)房貸利率計(jì)算方式中，除了LPR利率之外，還需要考量另外一個(gè)因素，即銀行加點(diǎn)數(shù)據(jù)。按照房貸利率=LPR浮動(dòng)利率+加點(diǎn)數(shù)據(jù)的公式來(lái)算，即使LPR利率有所下行，如果加點(diǎn)數(shù)據(jù)上調(diào)的話，房貸利率則變動(dòng)不大。
這個(gè)賬本，王明事先就算過(guò)。如果選擇換成LPR浮動(dòng)利率，以2019年12月的4.8%浮動(dòng)利率作為基準(zhǔn)計(jì)算，他的銀行加點(diǎn)則為0.59%。按照央行規(guī)定，銀行加點(diǎn)一旦確定后，則持續(xù)不變，直到貸款合同期結(jié)束。基于此，王明需要考量的變量即LPR利率的變動(dòng)趨勢(shì)。
自2015年10月以來(lái)，我國(guó)5年期貸款基準(zhǔn)利率一直是4.9%。2019年8月公布LPR改革方案后，LPR利率一直處于持續(xù)下行趨勢(shì)通道。這也是多數(shù)人選擇轉(zhuǎn)換為浮動(dòng)利率的最重要因素。
不同的是，研究了數(shù)月LPR利率的王明，依舊選擇向固定存款利率投出一票，“商業(yè)房貸利率的調(diào)整是以每年末的LPR數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，考量單月數(shù)據(jù)變動(dòng)意義不大?？紤]到長(zhǎng)周期的因素，我不認(rèn)為L(zhǎng)PR利率每年都會(huì)下調(diào)。”
自央行宣布LPR利率改革后，選擇LPR利率模式的好處多次登上各大媒體的頭條。AI財(cái)經(jīng)社了解到，在LPR利率下降的同時(shí)，不少銀行的加點(diǎn)也會(huì)跟著上浮。也就意味著，究竟能不能利好購(gòu)房者，還得看銀行的具體政策。
圖/視覺(jué)中國(guó)
針對(duì)不同購(gòu)房者，銀行加點(diǎn)有兩種不同的計(jì)算方式。對(duì)于已有房貸的購(gòu)房者而言，銀行加點(diǎn)以首次轉(zhuǎn)化后的加點(diǎn)比例為準(zhǔn)，持續(xù)到貸款合約結(jié)束。而對(duì)于新購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，加點(diǎn)數(shù)據(jù)則由各地銀行根據(jù)政策自行制定。這就造成，銀行可以參考浮動(dòng)利率數(shù)值，擁有足夠的主動(dòng)性靈活調(diào)整新購(gòu)房者的加點(diǎn)數(shù)據(jù)。
2019年8月25日，在新LPR報(bào)價(jià)當(dāng)天的吹風(fēng)會(huì)上，央行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)就曾明確，房貸利率雖由參考基準(zhǔn)利率變?yōu)閰⒖糒PR，但最后出來(lái)的貸款利率水平要保持基本穩(wěn)定。
LPR利率的下調(diào)為市場(chǎng)注入了一個(gè)強(qiáng)心劑。但對(duì)于購(gòu)房人而言，想要獲得房貸利率的優(yōu)惠，并不容易。
身在深圳的張亮，是一家外貿(mào)工廠的老板。疫情之后，張亮的外貿(mào)訂單量巨減，工廠經(jīng)營(yíng)危在旦夕。那個(gè)時(shí)候，他也沒(méi)想到，這個(gè)即將破產(chǎn)的工廠，讓他享受到了低利率的房屋貸款優(yōu)惠。
“中介跟我說(shuō)過(guò)，有辦法操作高評(píng)高貸，把價(jià)值800萬(wàn)的房子貸款1000萬(wàn)出來(lái)，然后再重新買(mǎi)房子，現(xiàn)在房?jī)r(jià)都在漲，是下手的好時(shí)機(jī)?！痹谥薪榈膭駥?dǎo)下，原本想著拯救企業(yè)經(jīng)營(yíng)危機(jī)的張亮，不再執(zhí)拗于工廠危機(jī)。
實(shí)體經(jīng)濟(jì)艱難的當(dāng)下，張亮選擇把經(jīng)營(yíng)貸款而來(lái)的資金，再一次投入到樓市中。他開(kāi)始頻繁來(lái)往于銀行，通過(guò)抵押原有房產(chǎn)，以經(jīng)營(yíng)貸的方式，獲得了七成貸款。借著國(guó)家出臺(tái)中小企業(yè)扶持政策的東風(fēng)，張亮享受到了第一波福利。現(xiàn)在，他的身份從一家工廠老板，變身為擁有一套深圳新房的房東。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，深圳房?jī)r(jià)3月漲幅領(lǐng)跑全國(guó)，新房、二手房?jī)r(jià)格分別環(huán)比上漲0.5%、1.6%。諸葛找房的數(shù)據(jù)則顯示，2020年3月，深圳二手房的成交均價(jià)為65243元/平方米，幾乎2倍于隔壁的廣州。
在疫情的沖擊之下，全國(guó)樓市普遍低迷，深圳卻逆勢(shì)上漲，成為房?jī)r(jià)躥升最快的城市。而在這波房?jī)r(jià)上漲潮中，違規(guī)入市的經(jīng)營(yíng)貸資金被認(rèn)為是最大“幫兇”。
由于國(guó)家“脫虛向?qū)崱钡馁Y金引導(dǎo)政策，LPR長(zhǎng)短期利率也有所不同，一種是導(dǎo)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的1年期利率，目前低至3.85%，另一種則是5年期房屋轉(zhuǎn)向貸款利率，達(dá)4.65%。不同程度的利率差，激發(fā)了多種套利空間，如直接按照小企業(yè)貸款，利率在3.85%以下，歸還按揭貸款。
除了利用銀行貸款利息差之外， 還有更多套利手段在深圳樓市上演。據(jù)一位深圳當(dāng)?shù)厝耸客嘎?，“現(xiàn)在只要通過(guò)企業(yè)房產(chǎn)抵押的方式進(jìn)行無(wú)息貸款，就可以全款買(mǎi)套房，再通過(guò)企業(yè)過(guò)賬抵押的形式，又可以無(wú)息貸款7成，現(xiàn)在銀行都在做這個(gè)業(yè)務(wù)。”
圖自中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇副理事長(zhǎng)李迅雷的微博
上述方式主要依賴(lài)深圳各區(qū)政府對(duì)疫情中小微企業(yè)貸款的貼息政策，從市一級(jí)到區(qū)一級(jí)均有補(bǔ)貼，貼息比例從20%至100%不等。以龍華區(qū)為例，貼息比例為50%，最長(zhǎng)周期為12個(gè)月，貼息金額最高達(dá)100萬(wàn)。
據(jù)了解，目前，國(guó)內(nèi)銀行對(duì)中小微企業(yè)以及個(gè)人貸款的普遍運(yùn)行方式，都是以房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)做抵押為基礎(chǔ)。這某程度上促成一個(gè)尷尬現(xiàn)實(shí)：盡管?chē)?guó)家鼓勵(lì)引導(dǎo)資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，但房地產(chǎn)還是目前最通行的抵押品，銀行眼中的香餑餑。
經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流向房地產(chǎn)投資的舉動(dòng)，引起了央行的關(guān)注。4月20日，央行深圳中心支行發(fā)布通知，要求各銀行針對(duì)今年以來(lái)新發(fā)放的房抵經(jīng)營(yíng)貸（含借款人為企業(yè)或個(gè)人）情況立即開(kāi)展自查。同一日，深圳市中小企業(yè)服務(wù)局也發(fā)文表示，將加大對(duì)貸款貼息項(xiàng)目的審核力度，“嚴(yán)防不符合貼息條件的貸款項(xiàng)目混入，騙取財(cái)政資金?！?/p>
不過(guò)，據(jù)一位銀行端業(yè)務(wù)人士對(duì)于嚴(yán)查效果提出了質(zhì)疑，“房經(jīng)營(yíng)貸的現(xiàn)象太多了，真正徹查的話，可能會(huì)直接引發(fā)大規(guī)模斷貸。這種情況下，銀行又能怎么徹查呢？”
深圳樓市的火熱，激發(fā)了人們對(duì)房?jī)r(jià)暴漲的想象空間。更多人開(kāi)始擔(dān)心，深圳因違規(guī)經(jīng)營(yíng)貸引發(fā)的購(gòu)房熱潮，是否會(huì)蔓延到其他城市？LPR利率的不對(duì)稱(chēng)性下調(diào)，又會(huì)對(duì)樓市帶來(lái)怎么樣的變化？
在樓市普遍低迷的行情下，深圳樓市的火熱并非偶然。無(wú)論是相對(duì)寬松的限購(gòu)限貸政策，還是外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的市場(chǎng)基因，都讓深圳屢次成為政策頻發(fā)的實(shí)驗(yàn)田。
圖/視覺(jué)中國(guó)
據(jù)深圳市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2020年1-2月深圳市進(jìn)出口總額3460.57億元，下降17.6%。而在房地產(chǎn)投資方面，也同比下降達(dá)4.8%。
“深圳本身帶有一定的特殊性?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)分析師盧文曦認(rèn)為，深圳限購(gòu)限貸的嚴(yán)格程度不如北上廣等其他城市，此外，深圳近兩年在人才政策方面的激進(jìn)與推廣，也讓深圳的購(gòu)房需求量激增?！伴_(kāi)了口子之后，大家對(duì)它的市場(chǎng)預(yù)期也就比較大?！?/p>
同策集團(tuán)首席分析師張宏偉也指出，市場(chǎng)流動(dòng)性寬裕與“限價(jià)”下的市場(chǎng)“倒掛”，是驅(qū)動(dòng)投資客利用經(jīng)營(yíng)貸等各類(lèi)“加杠桿”的工具進(jìn)入樓市的兩大核心驅(qū)動(dòng)因素。
不同于深圳市場(chǎng)的特殊行情，在北上廣的樓市中，近期的房?jī)r(jià)雖然出現(xiàn)一定漲幅，但漲幅整體有限。盧文曦認(rèn)為，深圳的特殊行情目前并不會(huì)復(fù)制到其他城市。“其他幾個(gè)一線城市的調(diào)控政策相對(duì)硬核，出現(xiàn)的成交上升也只是復(fù)蘇，還沒(méi)有恢復(fù)到正常流量”。
事實(shí)上，摒除套利手段后，LPR利率的下降，對(duì)樓市走勢(shì)的影響并不大。景暉智庫(kù)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉認(rèn)為，LPR降息對(duì)樓市刺激作用有限，沒(méi)必要夸大，因?yàn)槊總€(gè)月省下的這點(diǎn)錢(qián)，不足以激發(fā)購(gòu)房需求的釋放。
未來(lái)樓市的走勢(shì)，很大程度上仍取決于在“限購(gòu)、限售、限貸、限價(jià)、限商”這五限的調(diào)整上。
自疫情爆發(fā)以來(lái)，關(guān)于調(diào)低首付比例的“政策松綁一日游”新聞不斷閃現(xiàn)。時(shí)效最長(zhǎng)的青島“限購(gòu)松綁”也僅堅(jiān)持了三天，便很快撤回文件，原網(wǎng)頁(yè)只剩下404的字眼。在多個(gè)城市“朝令夕改”的政策試探中，各地開(kāi)發(fā)商開(kāi)始堅(jiān)信“房住不炒”、“不將房地產(chǎn)作為短期經(jīng)濟(jì)刺激手段”的總基調(diào)不會(huì)改變。
一位房企融資人士表示，對(duì)于樓市來(lái)說(shuō)，央行對(duì)于LPR利率的調(diào)控，實(shí)際上是控制貸款投向的閥門(mén)，能更加有效的引導(dǎo)資金投向?qū)嶓w企業(yè)。對(duì)于剛需首套購(gòu)房人群而言，整體房貸利率影響不大，基本和原來(lái)的貸款利率持平。
LPR利率的連番操作，的確向市場(chǎng)投下不小的漣漪。但在可預(yù)見(jiàn)的持續(xù)下行周期里，房地產(chǎn)從嚴(yán)調(diào)控的趨勢(shì)不會(huì)放松。最初被許多人當(dāng)作樓市“猛藥”的LPR利率機(jī)制，最終很可能只是一道“提鮮劑”。
