Wework前腳IPO失敗，“國(guó)內(nèi)共享辦公龍頭”優(yōu)客工場(chǎng)后腳就赴美IPO，這里面有什么深意，這家公司改如何解讀？
毫無(wú)疑問(wèn)。我認(rèn)為優(yōu)客工場(chǎng)是幼稚園版的wework，目前提升估值只能用一些盤外招。有同行失敗經(jīng)歷在那擺著，上市的估值可能不會(huì)太好。
重新審視共享經(jīng)濟(jì)，我認(rèn)為優(yōu)客工場(chǎng)的出路是從“實(shí)物中心化”向“數(shù)據(jù)中心化”平臺(tái)轉(zhuǎn)型，但這需要?jiǎng)?chuàng)始人打破地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的路徑依賴。
01、幼稚園版Wework
判斷一家公司質(zhì)地如何，最簡(jiǎn)單的方法是拿它與本行業(yè)最牛的公司相比較，共享辦公界最牛公司毫無(wú)疑問(wèn)是Wework。
它倆放一起畫風(fēng)是這樣的。
論收入規(guī)模，優(yōu)客工場(chǎng)大概是Wework的1/30。
論虧損幅度，它倆也是大致相當(dāng)（wework收入15.35億美元虧損6.9億美元；優(yōu)客工場(chǎng)收入8.75億元虧損5.54億元），只是虧法各有各的。
優(yōu)客工場(chǎng)成本結(jié)構(gòu)里最顯而易見(jiàn)的是租金，2017年、2018年、2019年前9個(gè)月分別占共享辦公空間收入131%，101%，85%。Wework租金2016年-2018年分別占58%、56%、53%。
租金占收入比重過(guò)高，這對(duì)共享辦公起來(lái)來(lái)說(shuō)無(wú)異于噩夢(mèng)，錢都拿去付租金了用在其它地方的錢自然就比較少：
所以你能看到，收入規(guī)模比優(yōu)客工場(chǎng)大30倍的Wework增速要更快，Wework上半年收入增速是101%，優(yōu)客工場(chǎng)前三季度“同口徑”（不算收購(gòu)的非共享辦公業(yè)務(wù)）收入增速67%。
通過(guò)以上信息陳列，不難看出當(dāng)前的優(yōu)客工場(chǎng)，還只是幼稚園版Wework，無(wú)論是規(guī)模還是成本結(jié)構(gòu)代表的議價(jià)權(quán)。
02、提升估值的“盤外招”
對(duì)于共享辦公行業(yè)來(lái)說(shuō)規(guī)模決定一切，它的商業(yè)邏輯是持續(xù)擴(kuò)大規(guī)模，提升工位的使用率，直到觸摸到天花板：那時(shí)規(guī)模效應(yīng)能使固定成本（比如租金）攤的比較低，而市場(chǎng)飽和后可變成本大幅削減，盈利手到擒來(lái)。
在以上思想指導(dǎo)下，共享辦公行業(yè)資金饑渴癥狀顯著，Wework更是如此，即使年初拿到孫正義20億美元新注資仍感覺(jué)很糟糕，它本來(lái)想要160億美元~
往往越到后期投資人越感覺(jué)上了“賊船”身不由己：
對(duì)于最后一個(gè)問(wèn)題的估值部分，Wework和優(yōu)客工場(chǎng)各有思考。
Wework設(shè)立房地產(chǎn)基金購(gòu)入辦公樓（創(chuàng)始人諾依曼還把個(gè)人的部分房地產(chǎn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)手到該基金），想以共享辦公入駐提升辦公樓的價(jià)值，然后以此賺錢。
對(duì)，你沒(méi)看錯(cuò)，wework就是去炒樓。
優(yōu)客工場(chǎng)則沒(méi)想搞那么大，它的方法是很“常規(guī)”的沖收入，如果收入提高了，按共享空間市銷率（市值/收入）去估值就賺大發(fā)了。那么，具體怎么沖收入呢？
2018年12月，優(yōu)客工場(chǎng)花了近1.5億元控股數(shù)字營(yíng)銷公司省廣眾爍，并表帶來(lái)4.03億元收入（所以前面跟wework對(duì)比是我說(shuō)了兩次“同口徑”），撐起了損益表上收入的半壁江山。實(shí)際上這個(gè)數(shù)字營(yíng)銷公司質(zhì)地也一般，4.03億收入，3.64億營(yíng)業(yè)成本，毛利不足10%。
（優(yōu)客工場(chǎng)損益表）
二級(jí)市場(chǎng)的投資者有那么傻會(huì)給它高估值？
03、優(yōu)客工場(chǎng)的市場(chǎng)前景
四年前，毛大慶創(chuàng)業(yè)做共享辦公時(shí)，外界普遍認(rèn)為：別跟我扯什么共享經(jīng)濟(jì)互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)，所有創(chuàng)業(yè)最后都是搞房地產(chǎn)，萬(wàn)科北京老總毛大慶離職創(chuàng)業(yè)去干這個(gè)事情，太靠譜了。
四年后，共享辦公行業(yè)已經(jīng)從黃金時(shí)代變成白銀時(shí)代，17年-18年已經(jīng)被毛大慶“洗”了一波，并購(gòu)洪泰空間、無(wú)界空間、Workingdom、大觀建筑設(shè)計(jì)、火箭科技、方糖小鎮(zhèn)等公司后成為國(guó)內(nèi)龍頭。
從核心運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)上看，優(yōu)客工場(chǎng)2018年規(guī)模急劇膨脹，空間數(shù)從94個(gè)增加到191個(gè)，管理面積從35.21萬(wàn)平增加到57.19萬(wàn)平。但這個(gè)勢(shì)頭從2019年前9個(gè)月來(lái)看已經(jīng)停住了。
（優(yōu)客工場(chǎng)運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)）
我認(rèn)為，隨著優(yōu)客工場(chǎng)共享辦公擴(kuò)張放緩（2019年前9個(gè)月空間數(shù)比去年底增長(zhǎng)3%至197個(gè)），入住率已經(jīng)達(dá)到80%，此后租金率邊際上大幅降低是沒(méi)戲了。
優(yōu)客工場(chǎng)當(dāng)前已展現(xiàn)的，可能并不太值錢，很簡(jiǎn)單就能算出來(lái)。
數(shù)字營(yíng)銷部分，就算能達(dá)到5%凈利潤(rùn)，按15倍市盈率估值4億元；共享空間部分，對(duì)比wework大概7.7倍市銷率（按200億美元上市估值算出），估值42億元。也即是說(shuō)優(yōu)客工場(chǎng)大概值46億元。
據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)（披露融資額部分）優(yōu)客工場(chǎng)融資48.1億元，當(dāng)初優(yōu)客工場(chǎng)D輪融資時(shí)，可是號(hào)稱估值110億元。
（優(yōu)客工場(chǎng)融資信息）
04、重新審視共享經(jīng)濟(jì)
這兩年共享經(jīng)濟(jì)分化的很嚴(yán)重，很多時(shí)候商業(yè)模式?jīng)Q定了一家公司的成敗，我認(rèn)為它們應(yīng)該分五個(gè)層次，從差到好依次是：
(1)實(shí)物（擁有）中心化模式，就是說(shuō)平臺(tái)擁有實(shí)物，而且擁有實(shí)物的產(chǎn)權(quán)，然后轉(zhuǎn)租給用戶，這種商業(yè)模式最糟糕，比如共享單車，尤其是它還要面對(duì)較高的損壞率和折舊。
(2)實(shí)物（租賃）中心化模式，平臺(tái)把實(shí)物轉(zhuǎn)租給用戶，從這個(gè)角度講共享辦公就是“二房東”，需要有很大的規(guī)模與品牌才能對(duì)房東形成議價(jià)權(quán)。
(3)數(shù)據(jù)（弱規(guī)模效應(yīng)）中心化模式，平臺(tái)不擁有實(shí)物，只對(duì)分享實(shí)物的個(gè)人或商家賦能，比如滴滴，但它規(guī)模效應(yīng)較弱，用戶只注重價(jià)格，如果競(jìng)爭(zhēng)者補(bǔ)貼馬上換平臺(tái)。
(4)數(shù)據(jù)（強(qiáng)規(guī)模效應(yīng)）中心化模式，比如Airbnb，相比于網(wǎng)約車、酒店的標(biāo)準(zhǔn)化，它的房源是個(gè)性化的，而且數(shù)量多能滿足不同的需求，后發(fā)者很難競(jìng)爭(zhēng)。
(5)數(shù)據(jù)去中心化模式，這個(gè)層次是區(qū)塊鏈對(duì)共享行業(yè)的改造。想象一下分布式的BAirbnb（區(qū)塊鏈版Airbnb），當(dāng)潛在租客希望租一個(gè)房間時(shí)，BAirbnb軟件就會(huì)在區(qū)塊鏈上搜索所有的房源，并將符合租客要求的房源過(guò)濾后顯示出來(lái)。由于這個(gè)網(wǎng)絡(luò)會(huì)在區(qū)塊鏈上存儲(chǔ)交易的記錄，這樣一個(gè)好評(píng)就會(huì)提高房源提供者的聲譽(yù)度并塑造他們的身份。這樣，就不需要由一個(gè)中介機(jī)構(gòu)去負(fù)責(zé)這個(gè)事情了，極大降低交易費(fèi)用。
Wework從“二房東”到搞房地產(chǎn)交易，我覺(jué)得是越混越差，把自己給固定在一個(gè)更壞的位置，所以現(xiàn)在要靠外部資金拯救。
對(duì)于優(yōu)客工場(chǎng)來(lái)說(shuō)，我覺(jué)得最佳模式就是價(jià)值鏈上提升一級(jí)，從租賃的“二房東”模式積累運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)之后，向數(shù)據(jù)化轉(zhuǎn)型。做平臺(tái)與做自營(yíng)的區(qū)別，就是阿里巴巴和京東的區(qū)別。
當(dāng)前，優(yōu)客工場(chǎng)有13.87萬(wàn)平、22.8%的管理面積是平臺(tái)模式運(yùn)營(yíng)（賺管理費(fèi)或收入分成），半只腳在“數(shù)據(jù)中心化”平臺(tái)那一半。但這距離完成轉(zhuǎn)型尚有距離，畢竟轉(zhuǎn)型是個(gè)說(shuō)來(lái)容易做來(lái)難的事，對(duì)出身房地產(chǎn)行業(yè)的共享辦公創(chuàng)業(yè)者來(lái)說(shuō)更難，畢竟從前的路徑都是瞅準(zhǔn)周期買地皮、建房子、賺差價(jià)……
