本內(nèi)容來源于@什么值得買APP｜作者：齊大圣
大圣雖然主業(yè)是混汽車圈的，但是作為家居博主和自己買房經(jīng)歷，也和很多從業(yè)人員打過交道，深知隔行如隔山，每個行業(yè)都有不為人知的潛規(guī)則與內(nèi)幕，利用的就是信息不對等來賺取高額利潤。
這篇文章我也是糾結(jié)了好久要不要發(fā)出來，畢竟可能會動了某些人的蛋糕。不過后來想想，「買房」對于任何來說都是人生中并不高頻且絕對重要的大事，一生積蓄押在一套房上的也不在少數(shù)。少則幾十萬，大則成百上千萬的費用，如果因為我的分享能夠為大家節(jié)省下幾萬塊或者僥幸避坑，也算是功德一件。
作為購房者，如果本文對您有幫助，請多多點贊、分享支持，讓更多的人看到。
作為利益相關方，如果本文影響了你發(fā)財，也對不住了，把該賺的錢賺了就好了，暴利的話還是吐出來吧。
劃重點：不要留真實姓名和聯(lián)系電話！
原因如下：
01.最淺顯的，為了避免后續(xù)的電話騷擾
02.更重要的，姓名是你在售樓處的唯一身份標簽。
將只有一位銷售顧問與你對接，他的提成完全取決于你的成交，所以從銷售顧問之間來講，撬客戶是絕對禁止的行為！
所以這就決定了，如果你留了真實的姓名，后續(xù)哪怕你通過各種渠道想找內(nèi)部人打個折扣，也很困難了，因為相當于直接從人嘴里搶食，哪怕是很硬的關系，一般人也不太情愿幫這個忙。
最最重要的，你用不了下面的大殺招，不用托關系，至少省下幾萬塊！
看中了打算下單，不要直接在售樓處交錢，出門去找附近的中介！
為了擴大集客、盡快成交，售樓處一般都會和周邊的中介合作，一般中介給售樓處介紹一名客戶成交至少會獲得2-3個點的提成。按一套價值100萬的房子計算，提成就是2-3萬?。ǚ績r越高，傭金越多）
所以這個時候你就可以直接去找中介談判，你就告訴他，通過他買房，讓他分一半傭金給你，如果不同意咱就換一家。畢竟咱這相當于上門送錢來的，大概率都會同意的。
如果你留了真實姓名給售樓處，那么中介想和你“分贓”都沒辦法了！
劃重點：幾乎所有的沙盤圖/區(qū)位圖都會作假01.區(qū)位圖上的商圈和好的配套距離一定會拉近
以下樓盤僅為示例，區(qū)位圖↓
百度地圖↓
02.樓間距一定會被拉大，綠化也會被加多
所以我們不要被沙盤蒙蔽，沙盤就和方便面包裝的牛肉一樣，僅供參考而已。
我們只需記住一點，問數(shù)據(jù)，比如樓間距具體多少米，綠化率達到多少。
以樓間距為例，樓間距不夠?qū)⒅苯佑绊懖晒?，影響居住舒適性。那樓間距具體多少合適呢？其實影響的因素很多，維度越高、樓層越低想要保證采光的話，樓間距就需要適當增加。
按建設部制定的標準，房子室內(nèi)空間的高度應不低于2.4米，各樓棟之間的距離不小于樓房高度乘以0.7的系數(shù)，如果小于這個距離，就會影響室內(nèi)的采光、通風等。
按照國家有關住房樓間距的規(guī)定，以冬至日照時間不低于1小時（房子底層窗戶）為標準。樓間距是用建筑物室外坪至房屋檐口的高度/tan(a)，其中a是指各地冬至日正午時的太陽高度角。
冬至日太陽高度角最小，日照最不利。
冬至日太陽高度角計算公式：α＝90°－（B1＋B0），α為太陽高度角，B1為城市緯度，B0為回歸線緯度＝23.5°。長春緯度為北緯43.88 ° ，則α=90°-（23.5°+43.88°）=22.6°。
假設你家前樓高度H=40m，你要買的房子是2樓，高度H1=4m，那么所需的樓間距L=（H-H1）/tanα=（40m-4m）/tan22.6°=86.5m
上面的如果看不懂，就直接記下面的吧：
樓間距越大越好，一般情況下，我們也可以用這樣一個公式：樓高：樓間距＝1：1.2，把公式翻轉(zhuǎn)一下，樓間距就是樓高的1.2倍。
以北方為例，樓高30層樓間距＞50m，樓高20層樓間距＞40m，樓高10層樓間距＞30m，低于這個數(shù)值，采光一定巨差。
03.遠期規(guī)劃畫大餅比如后期要建地鐵、建學校、建商圈、建產(chǎn)業(yè)園等等，隨便聽聽就成了，反正吹牛又不上稅。到底有沒有規(guī)劃，上當?shù)氐囊?guī)劃局網(wǎng)站查證到才是靠譜的。
在地產(chǎn)商的眼中，地鐵口在5km里范圍內(nèi)的都叫地鐵房、門口有個臭水溝的就是河景房、凌晨開車15分鐘能到的都叫毗鄰。自古深情留不住，唯有套路得人心啊……
聽說過房托么？一般樓盤在開盤等主要銷售節(jié)點都會花錢雇一群人來現(xiàn)場搶著“買房”，營造一種供不應求的氛圍，再加上銷售顧問巧舌如簧的話術，“現(xiàn)在不買就沒啦”“這套房源就剩一套啦”，你可能頭腦一熱就下單了。
再加上套路滿滿的促銷套路，“交X萬抵X萬”“限時8折起”等等，搞的你永遠不知道哪個價格才是真的合適。今天就教你一招看穿地產(chǎn)商的底盤，強烈建議收藏！
以長春為例，百度搜索“長春房產(chǎn)信息平臺”
其它城市可以嘗試更換關鍵詞，如「城市名+房產(chǎn)交易網(wǎng)」「城市名+樓盤備案價」「城市名+房產(chǎn)登記信息」「城市名+房管局」
輸入樓盤名稱
點擊查詢，整個樓盤信息即可一覽無遺。
多少套可售、多少套已售均清清楚楚，再也不用聽售樓員信口雌黃
隨意點擊一套房源，我們就可以看到預售價格/備案價格！
這個就是開發(fā)商向當?shù)胤抗懿块T備案的真實售價，高于這個售價可以投訴他們。
學會這一招，地產(chǎn)商也沒法跟你遮遮掩掩了，明牌打就好了，少點套路，多點真誠，掌握了主動權總沒壞處，至于如何成交那就靠大家各顯神通了。
之前我住過9層（總層高11層）采光無敵好，所以后來買房也沒留意采光，直到買了一個3樓，才發(fā)現(xiàn)差距真不是一般的大，在之后買房基本就照著高樓層買了。
上文其實簡單講了下，但是覺得還是展開下吧，方便大家抄作業(yè)。
國家采光標準：冬至日采光時長≥1小時
因為我們國家幅員遼闊，因此選取哈爾濱、北京、上海、廣州分別作為高緯度、次高緯度、次低緯度、低緯度的代表，朋友們可根據(jù)所在城市的位置自行對號入座。
注：樓層高度平均以3米為參考；以南向遮擋樓體為準
以上只是大致參考，是有緯度及朝向等等做前提的，要想精確計算的話，只能自己來了。達標當然好，就算不達標也不是不能買，我們還要結(jié)合其它各種因素來統(tǒng)一考量，畢竟都是滿分的房源要么可遇不可求要么價格高不可攀。
01.優(yōu)先費用（物業(yè)費、電梯費、車位費等）事先明示的樓盤
明明白白消費，事先知道心里有譜總好過買完了沒的選的好
02.如果貸款買房，協(xié)商簽補充協(xié)議我見過很多朋友交了定金，但是由于各種原因（如信用卡逾期等）導致貸款沒過，沒法買房然后定金又沒法退的情況。所以最好可以和地產(chǎn)協(xié)商簽署補充協(xié)議：萬一貸款銀行審批不過，定（訂）金可退。
這種要求在賣方市場的時候幾乎沒戲，不過最近這段時間房子難賣，談談還是機會很大的。
03.口說無憑，落字為安一般情況下，在售樓處從事售房工作的都是地產(chǎn)找來的第三方公司，只為了賣房賺提成。所以就保不齊有好多無良的售樓顧問，為了賣房什么話都敢承諾，結(jié)果合同一簽就翻臉不認賬，人都找不到了。
所以我們有些話術聽聽就算了，別當真，真要當真，全部寫下來，簽字蓋章才作數(shù)。還有，我買房的習慣就是洽談的過程我會拿錄音筆記錄，免的日后扯皮。
以上，就是總結(jié)出來的一些買房超實用建議，輕松避坑+省錢！
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