粵港澳大灣區(qū)，風起云涌。其2019年GDP達到11.6萬億，躋身世界前三，已與紐約灣區(qū)旗鼓相當。
在這里，能參與世界的分工與合作，能見證城市群的崛起與融合，生機勃勃。
| 世界四大灣區(qū)示意圖
而廣州，無疑是灣區(qū)的中心城市之一，畢竟，這座千年商都，在規(guī)劃綱要中的定位，是國家中心城市，是綜合性門戶城市，是國際大都市。
那么，對于購房者而言，在奔涌的浪潮下，如何握住風口，一擊即中？
準則很簡單，便是認準城市的發(fā)展方向。
廣州的發(fā)展脈絡，過去是環(huán)市東CBD，現(xiàn)在是珠江新城CBD，未來呢？便是金融城與黃埔臨港經(jīng)濟區(qū)組成的第二CBD。
|本圖為城市空間圖及交通網(wǎng)絡示意，非標準比例繪制，只在提供相關信息，不意味著本公司對此作出承諾。
是的，城市下一站，當看第二CBD。
01.
大象起舞，約400萬㎡沙步蝶變
第二CBD蛻變的一大內(nèi)核，便是天量舊改，開啟了騰籠換鳥之路。
當中，備受關注的，莫過于體量約400萬㎡的黃埔沙步城市更新項目，由萬科參與改造，總投資超260億元。
| 沙步城市更新項目鳥瞰圖
約400萬㎡，是什么概念？
這是目前中心六區(qū)中，體量數(shù)一數(shù)二的舊村改造。（只統(tǒng)計已成功招標舊改，來源：廣州公共資源交易中心）
這般體量，在一定程度上，可以影響片區(qū)，乃至城市格局。
| 沙步城市更新項目效果圖
我們能看到，珠玉在前的獵德村，體量達56.8萬㎡，總投資達100億元。（來源：樂居財經(jīng)）
除了興建37棟復建房外，亦為城市帶來了高端寫字樓天盈廣場、高端shopping mall天匯igc、六星級酒店康萊德等，當中豪宅天鑾，二手房價高達10萬+。(來源：鏈家，價格信息為2020年5月）
更重要的是，2007年獵德啟動改造后，珠江新城才得以大展拳腳，一批高樓大廈迅速崛起，帶來人口的大規(guī)模遷移，成就城市封面。
同樣的故事，在楊箕、琶洲同步上演，一張圖清晰明了。
| 數(shù)據(jù)來源：羊城晚報、觀點地產(chǎn)、樂居財經(jīng)等
而沙步城市更新項目，單是體量，便是獵德的約7倍，楊箕的約6倍，琶洲的約2倍，值得暢想的空間，實在太多了。（數(shù)據(jù)來源：羊城晚報、觀點地產(chǎn)、樂居財經(jīng)等）
這注定是個不平凡的項目，據(jù)透露，萬科將利用自身平臺資源，引入NEM、智能制造兩大主導產(chǎn)業(yè)，打造黃埔智造產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。
| 沙步城市更新項目效果圖
并且，計劃引入高端商務酒店，引入國內(nèi)領先的零售商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運營平臺，打造國際品質的商業(yè)會客廳。
同時，對標新加坡鄰里中心，打造城市新“綠核“。
| 沙步城市更新項目效果圖
有居住、有商業(yè)、有辦公、有產(chǎn)業(yè)、有人口，一個會生長的地段，不是嗎？
02.
搶先一步，等風來？不如占風口
既然如此誘人，那么，有沒有一個機會，無需等待，便可率先搶占城市風口？
在沙步約400萬㎡的能量圈中，早已有一個成功的萬科范本，這便是萬科尚城。
| 萬科尚城與沙步城市更新項目的關系（效果圖）
其與沙步城市更新項目，相輔相成，形成密不可分的生態(tài)圈，亦是萬科第二CBD發(fā)展戰(zhàn)略的一大重要手筆。
萬科尚城的位置，得天獨厚，在其步行范圍內(nèi)，有兩大地鐵站，分別是13號線南崗站（實際距離約950米）和夏園站（實際距離約1.5公里）。
其中夏園站，未來還將接入五號線延長線（建設中，來源廣州地鐵），一口氣串起兩大CBD。
| 萬科尚城雙地鐵示意圖
項目自身，又是一座體量約40萬方，擁有約5000戶的醇熟大城。
其多元業(yè)態(tài)，涵蓋住宅、底商、商辦、shopping mall等，給業(yè)主提供一種垂直式生活體驗。
雙地鐵+綜合體，在老城區(qū)，無疑是罕見的。
03.
高配加持，約3萬㎡萬科里開業(yè)在即
關鍵是，這樣的綜合體，是極具爆發(fā)性的。
就在今年下半年，萬科尚城的一大業(yè)態(tài)——建面近3萬方的萬科里，即將開業(yè)。
其體量，相當于1/3天河城大小，已引進麥當勞、肯德基、沃美影院、周大福、華為等知名品牌。
| 萬科里效果圖
它的到來，對片區(qū)商業(yè)，是引領，是聚合，亦可能是一次改寫。
為什么這么說？我們先從萬科的商業(yè)運營實力說起。
它的一大手筆，便是永慶坊，既保留了百年老街恩寧路的風情，又在騎樓古巷之間，讓文化體驗、眾創(chuàng)辦公、精品商業(yè)盡情綻放。
據(jù)悉，永慶坊日均人流量達到1萬多人次，商鋪出租率高達95%。（來源：萬科商業(yè)）
| 改造后的永慶坊實景圖
城市把它稱作，舊城活化的樣本，并被荔灣政府寫入了政府工作報告。
萬科的商業(yè)傳奇，不止這一個，再來看兩個例子。
其一，江燕路萬科里，開業(yè)未滿一年，便已引進耐克、優(yōu)衣庫、無印良品等知名品牌，日均客流高達5萬人次，銷售額約80萬。（來源：萬科商業(yè)）
其二，番禺的基盛萬科中央公園，引入了約2000㎡唐寧書店旗艦店、華夏太古國際影城、蘇寧易購、小龍坎等逾120家優(yōu)質品牌，日均客流量達7萬人次。（來源：萬科商業(yè)）
| 基盛萬科中央公園開業(yè)盛況實景圖
幾乎每一次開業(yè)，都是“現(xiàn)象級”人氣。
所以，有了這一份自持的實力，尚城萬科里的開業(yè)，沒有理由不讓人期待。
04.
無限可能，高層商辦僅150萬起
看到這里，資產(chǎn)配置的優(yōu)選，便有了答案。
在萬科尚城，既占據(jù)城市風口，又有舊改蝶變，更有商業(yè)的爆發(fā)性，何愁沒有人氣？
其目前推出的建面約102-260㎡商辦物業(yè)，有數(shù)張王牌。
首先，這樣的面積段，可以實現(xiàn)百變空間。
比如說，酒店經(jīng)營。據(jù)悉，在其他區(qū)域，已有不少買家瞧中類似的商辦產(chǎn)品，整層或數(shù)層包下，打造成長租酒店，或是網(wǎng)紅民宿。
要知道，租賃是大趨勢，是一個看得見的藍海。
| 可做民宿
又比如說，聯(lián)動辦公。這里可以容納微小企業(yè)的夢想，或者打造成個人工作室，不必再對著寫字樓高昂的租金望洋興嘆。
| 創(chuàng)意辦公
再比如說，生活服務。書店、美甲店、美容店、造型室、咖啡廳、寵物店、火鍋店、奢侈品中古店、健身室……萬般精彩，都有足夠的空間去實現(xiàn)。
在番禺、在天河，亦有企業(yè)，整租了一整棟商辦單位，打造成月子中心。
| 可做咖啡廳
當然，少不了教育培訓。這里可以是一間音樂教室、舞蹈教室、英語課堂，而潮媽在逛街時，還可把孩子寄托在幼兒活動中心。
| 可做教育機構
是的，萬科尚城在售的商辦空間，比整租整售的寫字樓，多了一份靈活；比臨街而立的商鋪，多了一份安靜；比商辦小戶型，又多了空間施展。
你要做的，就是發(fā)揮創(chuàng)意，說不定，下一個網(wǎng)紅店就在這里。
其次，門檻相當友好，單價約1.5萬/㎡起，總價約150萬起（價格有效期至2020年5月31日）。
要知道，在萬科尚城，一套商鋪售價約3.5-4萬/㎡（數(shù)據(jù)來源：房天下）?，F(xiàn)在售商辦產(chǎn)品售價不到商鋪1/2，而且功能更加多元化。
我們不妨再來對比一下地價，放眼老黃埔近五年土地出讓，只有茅崗路一宗宅地出讓，樓面價多少？20786元/㎡（來源：廣州中原研究發(fā)展部）。
這筆賬，相信不難計算。
| 黃埔近年標桿地塊
第三，至于租金，亦是可觀。
以江燕路萬科派為例，其建面約73㎡的商辦空間，月租金可高達9000元。（來源：鏈家）
房產(chǎn)君在現(xiàn)場了解到，疫情之前，萬科派幾乎一直是滿租狀態(tài)，放出一套房，很快會被接手。
再看深圳，在光彩新天地樓上，一個建面約100㎡的攝影工作室，月租就要1.5萬。（來源：《樓上經(jīng)濟發(fā)展與趨勢調(diào)研報告》)
當然，這群攝影師每月流水進賬10萬，他們喜歡的，是這種樓上商辦空間的尺度與多元化。
至于空中商業(yè)鼻祖——香港THE ONE，整棟29層均以時裝和美食為主，早在2010年，主力租金已達約1000元/㎡/月，而一般商場，主力租金約600-1200元/㎡/月。（來源：華龍網(wǎng)）
丨香港THE ONE，空中商業(yè)的代表作
是不是美妙極了？
當然，這樣的機會，是相當搶手的。
要知道，萬科尚城從一亮相，無論是住宅產(chǎn)品，還是商辦產(chǎn)品，每一次都會刮起一陣“萬科旋風”。爆場與熱銷，早已成為它的習慣。
如今，萬科尚城已有近4000戶業(yè)主，換句話說，剩下的席位，買少見少。
更何況，萬科持續(xù)為地段賦能，約400萬㎡藍圖蘊含的能量，是不可思議的。
而在當下，你可以用更低的持有成本，去撬動更多的功能，并且，可以更從容地應對未來市場的變化，機會難得。
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