文/樂(lè)居網(wǎng)
5月開(kāi)局，長(zhǎng)沙樓市依舊處在高溫中：本周掛牌截止的3宗地塊，最終2宗溢價(jià)成交、1宗溢價(jià)成交；五一小長(zhǎng)假期間，內(nèi)五區(qū)住宅總成交1065套、13.9萬(wàn)方，日均同比分別上漲25%、32%。近來(lái)的樓市，似乎比去年同期“火”很多，只是這種熱度究竟能維持多久呢？是常態(tài)還是“短命”？
能不能一直“火下去”真要打個(gè)問(wèn)號(hào)。我們都知道，市場(chǎng)突然火起來(lái)，除了近來(lái)政策穩(wěn)定市場(chǎng)、開(kāi)發(fā)商優(yōu)惠促銷(xiāo)外，還有一大重要原因——因疫情積壓的樓市供銷(xiāo)釋放了出來(lái)，供應(yīng)漲、成交漲、土拍火，也就有了這段時(shí)間長(zhǎng)沙樓市的“小狂歡”。但是疫情積壓的需求不是無(wú)限的，也在不斷消耗，我們可以來(lái)看一下近3年1-4月長(zhǎng)沙住宅供銷(xiāo)情況，來(lái)對(duì)比疫情期間，到底積壓了多少需求。
如圖所示，2018年1-4月，長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)住宅供應(yīng)193萬(wàn)方、成交225萬(wàn)方；2019年同期，供應(yīng)176萬(wàn)方，成交226萬(wàn)；2020年同期，供應(yīng)237萬(wàn)方，成交208萬(wàn)方。有了3月和4月的供應(yīng)猛漲，和前2年相比，2020年1-4月長(zhǎng)沙住宅供應(yīng)量成功“翻身”，超過(guò)前2年同期水平，成交量和前2年相比也差別不大。并且，2018年和2019年，前4個(gè)月長(zhǎng)沙住宅成交總量大于新增供應(yīng)總量，到了今年，則反過(guò)來(lái)，供大于求。
似乎，因?yàn)橐咔榉e壓的長(zhǎng)沙樓市供銷(xiāo)恢復(fù)得差不多，如果算上剛剛過(guò)去的五一小長(zhǎng)假，可以與往年持平，甚至供應(yīng)量“用力過(guò)猛”，超過(guò)前2同期。
另一方面，雖說(shuō)近來(lái)長(zhǎng)沙樓市時(shí)常傳來(lái)“開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)火爆”的信號(hào)，但其實(shí)整體去化情況實(shí)屬一般。從近8周長(zhǎng)沙住宅去化情況來(lái)看，有一半時(shí)間整體去化率低于60%，甚至低至41%。尤其是4月以來(lái)，周供應(yīng)套數(shù)上漲，4月第4周的供應(yīng)套數(shù)為2065套，然而只成交了740套，去化率也只有45%。
小編從數(shù)據(jù)中總結(jié)出來(lái)，不論當(dāng)周新推的房源有多少套，周認(rèn)購(gòu)量最高也就1000套左右，所以供應(yīng)量大，去化未必跟得上去。并且從下圖近幾周的長(zhǎng)沙開(kāi)盤(pán)新推量和去化量來(lái)看，每周去化量都遠(yuǎn)低于新推量，差距比年初大很多。
還有一些樓盤(pán)，前段時(shí)間開(kāi)盤(pán)火爆，一開(kāi)即售罄，最近再度開(kāi)盤(pán)時(shí)，跌下了“神壇”。岳麓區(qū)某樓盤(pán)，3月17日首次開(kāi)盤(pán)，再現(xiàn)了長(zhǎng)沙久違的搶房現(xiàn)象，去化100%，引起一番轟動(dòng)。然而，僅8天后的3月25日，該盤(pán)第二次開(kāi)盤(pán)，去化率跌到了73%；4月28日，第三次開(kāi)盤(pán)，去化率僅為35%。再如4月29日平推的洋湖片區(qū)某樓盤(pán)，推出280套高層住宅，去化率僅為0.5%，只賣(mài)了1套；然而該盤(pán)3月開(kāi)盤(pán)時(shí)，當(dāng)天還賣(mài)了52套。
隨著長(zhǎng)沙樓市復(fù)蘇進(jìn)度不斷推進(jìn)，因?yàn)橐咔榉e壓的需求得到已經(jīng)“彌補(bǔ)”過(guò)來(lái)，今年以來(lái)整體的供應(yīng)和成交并不比前2年同期水平差。長(zhǎng)沙樓市限購(gòu)限售政策依舊從嚴(yán)，市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)需求不會(huì)突然間猛漲，或許平穩(wěn)更貼合長(zhǎng)沙樓市。不論如何，開(kāi)發(fā)商依舊要做好產(chǎn)品，無(wú)論市場(chǎng)怎么變幻，高性價(jià)比的產(chǎn)品，都是消費(fèi)者需要的。
