上周三，央行公布最新1年期LPR為4.15%，5年期以上LPR報價為4.80%，均較上次報價下調(diào)5個基點，其中，5年期以上為新LPR機制亮相以來首次下調(diào)。
不過，部分城市的銀行房貸利率逆風上漲，且由于年末貸款額度緊張，對放款時間不做承諾。
融360大數(shù)據(jù)究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，全國房貸利率上行趨勢已經(jīng)持續(xù)半年。2019年11月，全國首套房貸款平均利率為5.53%，環(huán)比上漲1BP，為相應期限LPR（以10月21日公布的5年期LPR報價為準）加點68BP；二套房貸款平均利率為5.85%，環(huán)比上漲1BP，為LPR加點100BP。
利率之差：最大1.40%11月份，一線城市中，北京首套房貸利率水平保持穩(wěn)定；廣州略有下調(diào)，較10月下降2個BP；上海和深圳的首套房貸款利率水平變化幅度較大，環(huán)比上漲超過5個BP。上海地區(qū)的平均水平已經(jīng)從10月的4.83%上漲至4.90%，不再低于全國最低下限。不過具體到上海的各家銀行來看，LPR減點20BP仍然是最主流的利率水平，與此同時，上海也有部分銀行在11月將首套房貸款利率上調(diào)至5.45%。
二線城市中，13個二線城市的房貸利率水平上漲。長沙、沈陽地區(qū)和全國房貸利率同步實現(xiàn)“六連漲”。上月利率破“6”的4個城市中，南寧、蘇州、鄭州房貸利率進一步上漲，南寧地區(qū)的首套房貸款利率漲至6.30%，環(huán)比漲幅高達14BP，不管是利率水平還是漲幅都居全國之首；武漢地區(qū)則跌破6%，11月首套房貸款利率平均水平為5.93%。
11月首套房貸款平均利率最低十城市
11月首套房貸款平均利率最高十城市
由上可見，不同城市之間，首套房貸款平均利率最大相差1.40%，以貸款金額100萬元，貸款期限20年為例，月供相差794元。
打好時間差：或有小驚喜融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬賦表示，臨近年底，多銀行表示信貸額度緊張，停貸銀行的數(shù)量逐漸增加，預計年前將會有更多銀行暫停房貸業(yè)務，并于2020年元旦后予以恢復。
LPR下調(diào)前，部分城市基于房貸新規(guī)的硬性下限標準，提高了房貸利率水平，進而帶來剛需用戶的購房成本提升，市場觀望情緒加大。LPR下調(diào)后，之前受新規(guī)影響較大的城市，可能會有所下調(diào)，以消弱此前房貸利率水平上調(diào)的影響。
不過，對于大部分城市而言，LPR新機制改革暫時帶來的只是參考基準的變化，實際利率水平主要還是受當?shù)卣{(diào)控政策的影響，并反應在加點數(shù)上。三季度央行的貨幣政策執(zhí)行報告中再次強調(diào)，按照“因城施策”的基本原則，落實房地產(chǎn)長效管理機制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。
因此，在房地產(chǎn)調(diào)控政策不發(fā)生明顯變化的前提下，預計LPR的下調(diào)不會立即反映到新增房貸的利率水平上，再加上信貸額度的緊張情況，年底前多數(shù)城市的房貸利率將保持基本平穩(wěn)，短期內(nèi)不受LPR刺激。長遠來看，5年期LPR下調(diào)有助于降低剛需用戶的住房成本，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預期。
具體到申請人是否可以享受到下降后的貸款利率，需要注意的是，能享受到這波下降“紅利”的是已經(jīng)在銀行按LPR新規(guī)簽訂合同但還未放款的購房用戶。在銀行的實際房貸業(yè)務中，房貸利率的參考基準一般都以“放款日臨近LPR”為準，因此，11月20日，LPR第四次報價，5年期LPR水平首降，已有個別銀行當天放款的客戶享受到了下調(diào)后的房貸利率。但這并不意味著11月20日之后的新用戶，房貸利率都能下降。原因在于：20日當日放款的用戶，其合同簽訂在20日之前，屬于“存量合同”，加點數(shù)已經(jīng)由合同固定下來，因此其首次放款利率相較簽訂合同時會下降5BP。但對于11月20日后簽訂的新合同，銀行可以改變加點數(shù)，其大框架仍然是在滿足當?shù)胤抠J利率下限的基礎上進行調(diào)整。也就是說，如果各地自律組織制定的房貸利率下限未發(fā)生變化，LPR下調(diào)后，很多銀行可能會提高加點數(shù)以保證實際利率水平滿足下限要求或保持利率穩(wěn)定。
不過，可以肯定的是，在LPR下行的預期下，簽訂合同和放款期限之間存在的時間差，有可能帶來購房用戶實際利息支出小于其簽訂合同時的預期水平，對于這類用戶，可以算是個小驚喜。
綜合/融360大數(shù)據(jù)研究院
編輯/姜宇
