原標題:成立物業(yè)管理委員會、物業(yè)費適時調整、開發(fā)商承擔前期物業(yè)服務責任……
北京市物業(yè)管理條例草案一審,這些重點值得關注
今天上午,《北京市物業(yè)管理條例(草案)》提請市十五屆人大常委會第十六次會議審議。市司法局局長李富瑩受市政府委托作說明。
條例草案提出,物業(yè)費由業(yè)主和物業(yè)管理人協(xié)商確定,由建設單位承擔前期物業(yè)服務責任。對于業(yè)委會“成立難”的小區(qū),首次提出建立物業(yè)管理委員會制度。同時,還對專項維修資金的使用、管理和監(jiān)督,新舊物業(yè)的交接、小區(qū)停車位的管理等作出相關規(guī)定。
審議現(xiàn)場。關鍵詞:前期物業(yè)
前期物業(yè)服務合同期限最長2年
交房之前,開發(fā)商和物業(yè)公司已經簽訂前期物業(yè)合同,業(yè)主由于不能參與其中,對合同里的“霸王條款”,往往只能被動接受。由此導致的“物業(yè)公司隨意漲價”“捆綁水電氣暖費,多收手續(xù)費”“新物業(yè)進駐,老物業(yè)賴著不走”等常常成為矛盾焦點。
前期物業(yè)公司究竟能服務多久?條例草案提出,前期物業(yè)服務合同期限最長不超過2年,具體期限在前期物業(yè)服務合同中約定。期限屆滿前3個月,由業(yè)主共同決定是否繼續(xù)使用前期物業(yè)管理人。期限屆滿,業(yè)主未就是否繼續(xù)使用做出決定的,在業(yè)主共同決定重新選聘物業(yè)管理人、簽訂新的物業(yè)服務合同并生效之前,前期物業(yè)管理人繼續(xù)提供服務。
老物業(yè)“賴著不走”每日罰1萬元
條例草案對“賴著不走”的老物業(yè)套上了“緊箍咒”。提出,業(yè)主共同決定解聘物業(yè)管理人的,應當自接到通知之日起30日內履行交接義務,并撤出物業(yè)管理區(qū)域。原物業(yè)管理人不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務費用、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接,不得以任何理由阻撓、干擾、妨礙新的物業(yè)管理人進場服務。交接期間仍由原物業(yè)管理人維持正常物業(yè)秩序。同時,新物業(yè)管理人不得強行接管物業(yè)。
對拒不移交有關資料或者財務的,處1萬元以上10萬元以下罰款;拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的,自規(guī)定時間屆滿次日起處每日1萬元的罰款。
應急物業(yè)服務期限不超6個月
為了應對舊物業(yè)已經撤出,新物業(yè)還沒走馬上任的情況,很多小區(qū)引入了應急物業(yè)。然而,卻帶來了“請的來,送不走”的新困境。作為應急措施的應急物業(yè)服務,服務什么?服務多久?超期“服役”又該怎么辦?
條例草案明確,物業(yè)管理區(qū)域突發(fā)失管狀態(tài)時,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應當組織有關單位確定應急物業(yè)管理人,提供供水、垃圾清運、電梯運行等維持業(yè)主基本生活服務事項的應急服務,并公示服務內容、服務期限、服務費用等相關內容。應急物業(yè)服務期限不超過6個月,費用由全體業(yè)主承擔。
關鍵詞:物業(yè)服務費
實行市場調節(jié)價并適時調整
小區(qū)物業(yè)費收多少,誰說了算?條例草案明確,物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價,由業(yè)主和物業(yè)管理人進行協(xié)商,并適時調整。同時,要求市住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門發(fā)布物業(yè)服務項目清單,明確服務標準和內容,行業(yè)協(xié)會發(fā)布物業(yè)服務項目成本信息和計價規(guī)則,供協(xié)商物業(yè)服務費時參考。這意味著物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主擁有了相對自由的議價空間,服務品質將成為物業(yè)費高低的決定因素。
對拒不交納物業(yè)費的業(yè)主,物業(yè)管理人可以向人民法院起訴。業(yè)主拒不執(zhí)行人民法院生效法律文書的,可依法對業(yè)主作出限制消費令、納入失信被執(zhí)行人名單。
開發(fā)商承擔前期物業(yè)服務責任
購買新房時,物業(yè)費究竟從何時計算?條例草案對前期物業(yè)服務費繳納期限進行了進一步明確,即前期物業(yè)服務合同生效之日至承接查驗協(xié)議生效之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務費用,由建設單位承擔。承接查驗協(xié)議生效之日的次月至前期物業(yè)服務合同終止之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務費用,由業(yè)主按照房屋買賣合同的約定承擔;合同未約定的,由建設單位承擔。
關鍵詞:物業(yè)專項維修資金
不足30%時應及時補足
住宅的專項維修資金是房屋的“醫(yī)保金”和“養(yǎng)老金”,對維護小區(qū)的存續(xù)至關重要。這筆錢誰來掏?怎么用?又該如何監(jiān)管?條例草案明確,專項維修資金屬于業(yè)主共有,應當專項用于物業(yè)共有共用區(qū)域、部位或者設施設備保修期滿后的維修、更新、改造,不得挪作他用。
對于專項維修資金的續(xù)籌標準,條例草案提出,當專項維修資金余額不足30%時,應當 及時補足。同時,50%以上的公共收益金額應當優(yōu)先用于補充專項維修資金,剩余部分的使用由業(yè)主共同決定。轉移或者抵押不動產時,應當提供已足額交納專項維修資金的相關憑證。
自管專項維修金需每季度公布賬目
資金監(jiān)管方面,條例草案明確,沒有業(yè)主委員會的,專項維修資金由物業(yè)所在地區(qū)住房城鄉(xiāng)建設或者房屋行政主管部門代管,存入銀行專用賬戶。有業(yè)委會的小區(qū),業(yè)主大會既可以自行管理,也可以委托相關行政主管部門代管。業(yè)主大會決定自行管理的,應當以自己名義設立專用賬戶,每季度公布一次自行管理賬目。
焦點關注
焦點1:黨建引領——將物業(yè)管理納入社區(qū)治理
條例草案明確,本市構建黨建引領社區(qū)治理框架下的物業(yè)管理體系,將物業(yè)管理納入社區(qū)治理,推動在物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會中建立黨組織,發(fā)揮黨建引領作用。社區(qū)黨組織有權推薦業(yè)委會候選人,引導和支持業(yè)主中的黨員積極參選業(yè)委會委員,通過法定程序擔任業(yè)委會委員。
焦點2:業(yè)主大會——“單5%”即可申請成立業(yè)主大會
李富瑩介紹,鑒于實踐中存在的小區(qū)“自治失靈”問題,條例草案立足于為業(yè)主大會的成立、籌備及日常運行提供制度性保障,調整了申請成立業(yè)主大會的條件。
降低門檻,是解決業(yè)主大會成立難的有效途徑。條例草案規(guī)定,業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成,代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。一個物業(yè)管理區(qū)域內,交付面積過半下,5%以上的業(yè)主、專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主或者建設單位,均可以申請成立業(yè)主大會。
業(yè)主大會采取會議方式,可以確定或者調整物業(yè)服務方式、服務內容、服務標準和服務價格;選聘、解聘物業(yè)管理人或者不再接受事實服務;籌集、管理和使用專項維修資金;申請改建、重建建筑物及其附屬設施;決定物業(yè)共用部分的經營方式,管理、使用物業(yè)共用部分經營收益等共有資金等。首次業(yè)主大會應當審議通過管理規(guī)約、議事規(guī)則,并選舉產生業(yè)主委員會委員和候補委員。
焦點3:業(yè)主委員會——欠繳專項維修資金不可當業(yè)委會委員
有了業(yè)主大會后,下一步就是成立業(yè)委會。李富瑩介紹,針對業(yè)委會運行中存在的權力邊界不清晰、權責不對等、運行不規(guī)范、行政監(jiān)管空白、違法成本較低等問題,條例草案從把好人選關、增加備案制度、明確職責、增加禁止性規(guī)定等方面進行了規(guī)范。
什么人可以成為業(yè)委會委員?條例草案提出,被列為失信被執(zhí)行人的業(yè)主,以及未按時足額交納物業(yè)服務費,或者存在欠繳專項維修資金及其它需要業(yè)主共同分擔費用的業(yè)主,不可以擔任業(yè)主委員會委員。業(yè)委會委員實行任期制,每屆任期不超過5年。
此外,業(yè)委會應當自選舉產生之日起30日內,持管理規(guī)約、委員和候補委員名單、業(yè)主大會議事規(guī)則等材料向所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府申請備案。
焦點4:業(yè)委會成立難?——首次提出建立物業(yè)管理委員會制度
確實無法成立業(yè)主大會的小區(qū)該怎么辦?針對此類情況,條例草案創(chuàng)設物業(yè)管理委員會,賦予其組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項的職能,為更廣泛地實施物業(yè)服務提供制度基礎,避免因居民自治管理意識不足、業(yè)主大會和業(yè)委會制度運行不暢造成的所有權行使不充分問題。
條例草案提出,有下列情形之一的,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府負責組建物業(yè)管理委員會:不具備成立業(yè)主大會條件的;具備條件但因各種原因未成立業(yè)主大會的;業(yè)主大會成立后,未能選舉產生業(yè)主委員會的;需要重新選舉業(yè)主委員會,經物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府組織、指導后仍不能選舉產生業(yè)主委員會的。
條例草案規(guī)定,業(yè)主代表應不少于物管會成員人數(shù)的二分之一。在議事制度上,物管會會議應當有半數(shù)以上委員且半數(shù)以上業(yè)主代表委員參加。會議結束后3日內,應將會議情況以及確定事項在物業(yè)管理區(qū)域內公示10個工作日。
焦點5:誰來監(jiān)督 —— 街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)指導監(jiān)督業(yè)主大會、物管會
條例草案提出,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府組織、協(xié)調、指導本轄區(qū)內業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉換屆、物業(yè)管理委員會組建,指導、監(jiān)督其依法履行職責,并有權撤銷其做出的違反法律法規(guī)和規(guī)章的決定。同時,對物業(yè)服務實施監(jiān)督管理。
居(村)民委員會則具體負責組織、推動業(yè)主大會成立、業(yè)委會選舉產生、物業(yè)管理委員會的組建和日常工作。
焦點6 :小區(qū)停車位——優(yōu)先滿足業(yè)主
對于備受關注的小區(qū)停車位管理,條例草案也對其進行了明確規(guī)范。提出,物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃用于停放車輛的車位、車庫,應當首先滿足業(yè)主的需要。用于出售的,不得出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人。不出售或尚未售出的,應當提供給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主使用。滿足業(yè)主需要后仍有空余的,可以臨時按月出租給物業(yè)管理區(qū)域外的其他人。
如違反規(guī)定,將車位、車庫提供給業(yè)主以外的其他人,將被責令限期改正,有違法出租所得的,責令退還,按每個違法出租車位處5000元以上1萬元以下罰款;拒不改的,按每個違法出租車位處每月2000元罰款。
焦點7:垃圾分類——物業(yè)未履行管理責任將被罰款
值得注意的是,條例草案還規(guī)定,業(yè)主應按照規(guī)定分類投放生活垃圾,物業(yè)管理人是生活垃圾分類的管理責任人,指導、監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人進行生活垃圾分類。對未履行責任的物業(yè)管理人,可依照生活垃圾管理法律法規(guī)責令改正,處3000元以上3萬元以下罰款。