原標(biāo)題：長(zhǎng)春市區(qū)違規(guī)修建“天價(jià)別墅”？當(dāng)?shù)卣块T：系高端寫字樓
紅星新聞客戶端11月22日消息，翠泉源坐落在吉林長(zhǎng)春市區(qū)東蔚山路與幸福街交匯處。周邊學(xué)府林立。距長(zhǎng)春市政府不足2公里。
網(wǎng)絡(luò)上，翠泉源被冠“長(zhǎng)春最貴十大豪宅”“起價(jià)破6萬”“純獨(dú)棟別墅”等多個(gè)吸睛標(biāo)簽。
于女士先后向長(zhǎng)春市國土局、發(fā)改委等多部門反映，翠泉源項(xiàng)目批復(fù)的是商務(wù)金融用地和普通商品住房用地，卻違規(guī)建造了13幢獨(dú)棟別墅。
長(zhǎng)春市發(fā)改委調(diào)查后回復(fù)稱，翠泉源項(xiàng)目已建成總部經(jīng)濟(jì)高端寫字樓13棟，未發(fā)現(xiàn)違規(guī)建造別墅。
翠泉源臨水而建的獨(dú)棟樓 本文圖片均來自紅星新聞紅星新聞?dòng)浾呓諏?shí)地探訪，鮮有人能出入的翠泉源，建有十多幢獨(dú)棟小樓，每個(gè)樓的院墻外標(biāo)有“某號(hào)院”。路邊廣告宣稱“純獨(dú)棟傳世府邸”。翠泉源公司一工作人員表示，翠泉源項(xiàng)目是純獨(dú)棟產(chǎn)品，做總部經(jīng)濟(jì)用，買房須先在南關(guān)區(qū)落戶一個(gè)企業(yè)，以企業(yè)名義購買。買了可以用來居住?！皹I(yè)主買完做什么，我們沒有權(quán)干涉。”
獨(dú)棟樓旁的“傳世府邸”宣傳那么，翠泉源到底算不算別墅？為何出現(xiàn)“官方”與“民間”的巨大認(rèn)識(shí)差異？相關(guān)專家解釋，這或與我國目前尚未對(duì)別墅概念精準(zhǔn)界定有關(guān)。國家嚴(yán)格控制別墅用地，而現(xiàn)實(shí)中，有“打擦邊球”現(xiàn)象，以規(guī)避國家“禁墅令”。
媒體報(bào)道顯示，2006年已停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目供地據(jù)悉，早在2006年，有關(guān)政策已明確，一律停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)。當(dāng)前全國多地啟動(dòng)違建別墅問題清查整治專項(xiàng)行動(dòng)。
11月19日，紅星新聞?dòng)浾呔痛淙错?xiàng)目是否違建別墅等問題聯(lián)系了吉林省自然資源廳?！拔覀冏蛱靹傞_完全省違法別墅清理整頓的會(huì)，就沒有它（翠泉源）?！奔质∽匀毁Y源廳相關(guān)負(fù)責(zé)人11月21日回復(fù)稱，翠泉源項(xiàng)目是經(jīng)長(zhǎng)春市政府正式批準(zhǔn)才建的。該省已查處的850多棟違法別墅中，不包含翠泉源項(xiàng)目。
女子舉報(bào)市區(qū)違建“天價(jià)別墅”
于女士拿出了一厚摞材料，其中不乏政府部門的紅頭文件、規(guī)劃批復(fù)。這是她近兩年與相關(guān)部門打交道中拿到的。
于女士向紅星新聞?dòng)浾咛峁┘质∪嗣裾鞒龅摹缎姓?fù)議決定書》據(jù)于女士描述，她們家在黑嘴子村的房屋涉及到被征收，她通過信息公開拿到長(zhǎng)春市發(fā)改委[2011]484號(hào)《關(guān)于吉林金茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司翠泉源（南溪濕地）建設(shè)項(xiàng)目核準(zhǔn)的批復(fù)》和編號(hào)A000793的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。
上述“批復(fù)”同意翠泉源（南溪濕地）項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容為酒店、商場(chǎng)、住宅?！俺鲎尯贤奔s定該地塊土地用途為商務(wù)金融用地和普通商品住房用地。
于女士稱，2011年9月2日，金茂公司名稱變更為翠泉源地產(chǎn)控股有限公司（下稱翠泉源公司），并且后者違反上述的“批復(fù)”和“出讓合同”的約定，在普通住宅用地上建造了13幢獨(dú)棟別墅。
2018年9月2日，于女士向吉林省自然資源廳寄交《查處土地違法行為申請(qǐng)書》（下稱《申請(qǐng)書》），其中申請(qǐng)事項(xiàng)：依法查處翠泉源地產(chǎn)控股有限公司在翠泉源（南溪濕地）項(xiàng)目私自改變土地用途建造別墅的違法行為。
她在《申請(qǐng)書》中提到，2012年國土資源部發(fā)出通知：嚴(yán)格控制高檔住宅用地，不得以任何形式安排別墅類用地。規(guī)定住宅容積率不得低于1.0（含1.0）。
9月3日，吉林省自然資源廳收到該查處申請(qǐng)，并與她進(jìn)行電話溝通，制作了《吉林省12336國土資源違法線索處理專用單》。其中線索摘要：“2011年9月，吉林金茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱金茂公司）未經(jīng)批準(zhǔn)，占用長(zhǎng)春市南關(guān)區(qū)幸福鄉(xiāng)黑嘴子村29公頃土地，只建設(shè)13棟獨(dú)棟別墅，在投資未達(dá)到25%以上情況下，非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)給翠泉源地產(chǎn)控股有限公司。長(zhǎng)春市政府在未經(jīng) ‘凈地’的情況下，非法出讓此宗地土地使用權(quán)”。
同日，吉林省自然資源廳將該查處申請(qǐng)交辦給長(zhǎng)春市國土資源局。
2018年9月21日，長(zhǎng)春市國土資源局向吉林省12336舉報(bào)處理中心上報(bào)了核查情況的報(bào)告。報(bào)告稱，經(jīng)核實(shí)，舉報(bào)人（于女士）反映問題不屬實(shí)。金茂公司已取得國有土地使用權(quán)，現(xiàn)建設(shè)項(xiàng)目在審批范圍內(nèi)，不存在未經(jīng)批準(zhǔn)，非法占地行為；暫時(shí)未發(fā)現(xiàn)違法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為；建議舉報(bào)人到相關(guān)部門反映非“凈地”出讓土地問題。
9月25日，長(zhǎng)春市國土資源局通過電話的方式向于女士反饋了核查報(bào)告的內(nèi)容。
于女士認(rèn)為吉林省自然資源廳未履行查處土地違法行為職責(zé)，提請(qǐng)行政復(fù)議。
2019年3月8日，吉林省自然資源廳就于女士的行政復(fù)議申請(qǐng)，向吉林省政府行政復(fù)議辦公室“復(fù)函”稱，經(jīng)調(diào)查，2011年1月，金茂公司通過招拍掛取得國有建設(shè)用地使用權(quán)，宗地用途為商務(wù)金融用地及其他普通商品住房用地。不存在改變土地用途的問題。
據(jù)于女士提供的《吉林省人民政府行政復(fù)議決定書》上顯示的復(fù)議結(jié)果認(rèn)為：吉林省自然資源廳收到于女士的查處申請(qǐng)書后，交由長(zhǎng)春市國土資源局辦理，但交辦事項(xiàng)與于女士的申請(qǐng)事項(xiàng)不一致，致使于女士申請(qǐng)查處的事項(xiàng)未得到處理，吉林省自然資源廳的履職行為不當(dāng)。
最終決定：被申請(qǐng)人吉林省自然資源廳依法對(duì)申請(qǐng)人于女士查處申請(qǐng)作出處理。
官方回復(fù)：已建成13棟高端寫字樓
于女士告訴紅星新聞?dòng)浾?，她就上述情況還曾陸續(xù)向長(zhǎng)春市國土、市建委、市規(guī)劃、市發(fā)改委等部門反映和請(qǐng)求申請(qǐng)查處。長(zhǎng)春市發(fā)改委給了她答復(fù)。
2018年11月12日，長(zhǎng)春市發(fā)改委答復(fù)于女士稱，翠泉源（南溪濕地）項(xiàng)目是該市認(rèn)定的第一批城市商業(yè)綜合體項(xiàng)目。此項(xiàng)目是根據(jù)有關(guān)文件，其以長(zhǎng)發(fā)改審批字[2016]289號(hào)文對(duì)項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容進(jìn)行了核準(zhǔn)批復(fù)。
長(zhǎng)春市發(fā)改委答復(fù)稱未發(fā)現(xiàn)違規(guī)建別墅根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的情況，長(zhǎng)春市發(fā)改委描述，按照項(xiàng)目核準(zhǔn)批復(fù)，企業(yè)規(guī)劃建設(shè)總部經(jīng)濟(jì)高端寫字樓63棟，截至調(diào)查時(shí)，項(xiàng)目總共已建成總部經(jīng)濟(jì)高端寫字樓13棟，已建內(nèi)容完全按照長(zhǎng)發(fā)改審批字[2016]289號(hào)文核準(zhǔn)內(nèi)容進(jìn)行建設(shè)，未發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目單位存在私自改變土地用途、違反規(guī)劃建造別墅的情況。
綜上，長(zhǎng)春市發(fā)改委認(rèn)為，翠泉源（南溪濕地）項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容是符合核準(zhǔn)內(nèi)容進(jìn)行建設(shè)的。
關(guān)于在普通住宅用地上建造別墅問題，2019年4月12日，長(zhǎng)春南部都市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)規(guī)劃局書面答復(fù)于女士：翠泉源公司建設(shè)的翠泉源（南溪濕地）商務(wù)綜合體項(xiàng)目，目前實(shí)際建設(shè)情況與規(guī)劃許可相符。
長(zhǎng)春南部都市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)規(guī)劃局書面答復(fù)于女士長(zhǎng)春市發(fā)改委的批復(fù)文件中提到，翠泉源（南溪濕地）項(xiàng)目是長(zhǎng)春市第一批城市商業(yè)綜合體。何為城市商業(yè)綜合體？長(zhǎng)春市工程咨詢公司和長(zhǎng)春市國家投資項(xiàng)目評(píng)審中心對(duì)翠泉源（南溪濕地）建設(shè)項(xiàng)目的評(píng)估報(bào)告中有闡述，是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上功能進(jìn)行組合而形成的一個(gè)大規(guī)模、多功能、現(xiàn)代化、高效率的城市街區(qū)和服務(wù)業(yè)集聚地，又被稱作“城中之城”。
于女士認(rèn)為，翠泉源項(xiàng)目批復(fù)的是商務(wù)金融用地和普通商品住房用地，卻違規(guī)建造了13幢獨(dú)棟別墅。國家從2006年起禁止給別墅批地，《國土資源部關(guān)于做好2012年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點(diǎn)工作的通知》同樣提到，嚴(yán)格控制高檔住宅用地，不得以任何形式安排別墅類用地。
實(shí)地探訪：確有十多幢獨(dú)棟，尚無居住痕跡
涉及翠泉源宗地拆遷的李女士，一直關(guān)注項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)程。她向紅星新聞?dòng)浾咛峁┝硕喽我曨l。視頻中，隨著鏡頭推轉(zhuǎn)，一幢幢獨(dú)棟樓顯現(xiàn)，路邊栽著樹木。一眼看去，灰白色建筑嵌于綠植中，在藍(lán)天白云映襯下，如進(jìn)園林美境。
網(wǎng)上檢索，翠泉源被冠“長(zhǎng)春最貴十大豪宅”“起價(jià)破6萬”“純獨(dú)棟別墅”等多個(gè)吸睛標(biāo)簽。
關(guān)于翠泉源樓盤的宣傳紅星新聞?dòng)浾咦⒁獾剑?017年7月，某房產(chǎn)資訊媒體發(fā)布的翠泉源媒體見面會(huì)消息稱，翠泉源項(xiàng)目北區(qū)63棟純獨(dú)棟傳世府邸做總部經(jīng)濟(jì)之用……
有房產(chǎn)中介2018年9月發(fā)布資訊，翠泉源一期13棟純獨(dú)棟別墅在售，均為實(shí)景現(xiàn)房，戶型面積989㎡、2440㎡，毛坯交付。翠泉源60000元/平方米起，起價(jià)7100萬元/套……每個(gè)戶型都內(nèi)置私人室內(nèi)游泳池、電梯、下沉花園、避難所、多車位入戶車庫、雙層中空大廳……
2019年11月9日，紅星新聞?dòng)浾邔?shí)地探訪了翠泉源。它地處市區(qū)三環(huán)附近，周邊學(xué)府林立，正對(duì)面是一個(gè)標(biāo)志性商業(yè)項(xiàng)目綠地繽紛城，中間道路上車流不斷。
翠泉源大門口雖地處鬧市，翠泉源卻很隱秘，鮮有人出入。大門前的小環(huán)島上立著一塊石頭，上面用鐫刻了“翠泉源”三個(gè)綠字。高高豎起的廣告牌，將翠泉源圍了起來。不用走近，巨大的宣傳語便映入眼中，“純獨(dú)棟傳世府邸……”不過，有工人正對(duì)部分沿路圍起的廣告牌進(jìn)行拆除。
繞到背面，紅星新聞?dòng)浾哌M(jìn)入翠泉源，發(fā)現(xiàn)確有十多幢建成的獨(dú)棟小樓，每個(gè)以“某號(hào)院”命名。每棟的樓門和車庫門，統(tǒng)一為銅色大門，十分氣派。
翠泉源19號(hào)院樓與樓間，有整齊的道路相連?；蚴羌竟?jié)原因，與上述視頻不同的是，翠泉源顯現(xiàn)蕭條，路旁的樹葉已落盡，環(huán)繞樓宇的水池鋪滿枯黃。
秋去冬來，樹葉落后，翠泉源顯現(xiàn)出蕭條紅星新聞?dòng)浾咦咴L期間，未發(fā)現(xiàn)這些獨(dú)棟有人居住生活。透過窗戶看，有的樓里尚未裝修。走進(jìn)“3號(hào)院”樓里，紅星新聞?dòng)浾呖吹剑型Ｐ难b修施工痕跡。除了已建成的這十多幢，還有多棟樓體未完工，裸露的鋼筋、鐵架已是銹跡斑斑。
房產(chǎn)公司：
買房需以企業(yè)名義購買，買了可以用來居住
11月21日，紅星新聞?dòng)浾邠艽虼淙垂嫉匿N售電話。翠泉源公司接電話的工作人員說，翠泉源項(xiàng)目是純獨(dú)棟產(chǎn)品，做總部經(jīng)濟(jì)用，買房須先在南關(guān)區(qū)落戶一個(gè)企業(yè)，以企業(yè)名義購買。
這位工作人員告訴記者，翠泉源現(xiàn)有13棟，五證齊全，正在銷售。最小面積935平，最大面積2373平，一棟一價(jià)，每平合計(jì)七八萬元左右，買了可以用來居住?！皹I(yè)主買完做什么，我們沒有權(quán)干涉?！?/p>
未建成的獨(dú)棟
此前走訪中，紅星新聞?dòng)浾呶匆姷巾?xiàng)目批復(fù)的酒店、商場(chǎng)、寫字樓等建設(shè)?！?5萬平米土地上，就蓋了那13棟別墅。”李女士的丈夫說。而翠泉源工作人員解釋，“我們要建一個(gè)高端購物中心，現(xiàn)在沒有開工，剛設(shè)計(jì)完，圖紙一直在更改。”
翠泉源（南溪濕地）項(xiàng)目是否存在大量土地閑置？有無征收過土地閑置費(fèi)？紅星新聞?dòng)浾呔痛嗽?lián)系了長(zhǎng)春市規(guī)劃和自然資源局，但未收到回復(fù)。
2019年11月21日，吉林省自然資源廳相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)紅星新聞?dòng)浾哒f：“閑置土地我們今年是2000多公頃，按照部里要求，我們?nèi)嬲?，要求達(dá)標(biāo)率100%。翠泉源項(xiàng)目不在其中?！?/p>
國家發(fā)“禁墅令”多年，但“別墅”定義尚無法律規(guī)范
紅星新聞?dòng)浾咴诟浇姆课葜薪樽稍儠r(shí)，多位房產(chǎn)銷售人員提到，翠泉源目前建成的都是獨(dú)棟。
翠泉源的獨(dú)棟，到底是不是別墅？算不算打政策“擦邊球”？紅星新聞?dòng)浾呗?lián)系、走訪了長(zhǎng)春市發(fā)改委、規(guī)劃和自然資源局等部門，但未得到回復(fù)。
吉林省自然資源廳上述負(fù)責(zé)人稱，翠泉源項(xiàng)目是經(jīng)長(zhǎng)春市政府正式批準(zhǔn)才建的。該省已查處的850多棟違法別墅中，不包含翠泉源項(xiàng)目?！拔覀冏蛱靹傞_完全省違法別墅清理整頓的會(huì)，就沒有它（翠泉源）?！?/p>
翠泉源里的環(huán)湖柏油路。周邊高樓林立
關(guān)于別墅的界定，為何出現(xiàn)“官方”與“民間”的巨大認(rèn)識(shí)差異？北京在明律師事務(wù)所律師趙秀津?qū)t星新聞?dòng)浾哒f，目前沒有任何法律規(guī)范或者官方文件指明何為別墅，在高度、套型、面積、價(jià)格等方面，也沒有細(xì)化的標(biāo)準(zhǔn)。
“有關(guān)別墅概念，盡管人們?nèi)粘Ｉ钪薪?jīng)常使用，相關(guān)文件中也時(shí)有提到，但其主要是對(duì)一種常見的用于居住的建筑形態(tài)的稱呼，而不是一個(gè)嚴(yán)格的與土地用途必然相關(guān)的法律概念?！敝袊ù髮W(xué)法學(xué)院副教授蔡樂渭介紹，在有關(guān)土地用途的分類中，查詢相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，包括“《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》GB50137-2011”“《土地利用現(xiàn)狀分類》GB/T 21010-2017 ”等皆無別墅這一土地用途。“民用建筑設(shè)計(jì)術(shù)語標(biāo)準(zhǔn) GB/T 50504-2009”提及“別墅”概念，指“一般指帶有私家花園的低層獨(dú)立式住宅?！钡洳⒎轻槍?duì)土地用途。
翠泉源的宣傳紅星新聞?dòng)浾咦⒁獾?，早?006年，原國土資源部便明確，一律停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)。對(duì)于別墅的界定，相關(guān)官員也有“描述”，如獨(dú)門獨(dú)戶獨(dú)院、兩至三層樓形式、占地面積相當(dāng)大、容積率非常低等。
“這是描述性標(biāo)準(zhǔn)，符合一般認(rèn)識(shí)，但是否合法，還要看是否符合規(guī)劃?！敝饕獜氖峦恋胤ǖ阮I(lǐng)域研究的北京大學(xué)法學(xué)院老師彭錞坦言，目前對(duì)別墅界定缺乏具體的官方標(biāo)準(zhǔn)，主要看容積率是否符合規(guī)劃。
建設(shè)部辦公廳《關(guān)于低密度、大套型住房和別墅住房標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)說明的函》（建辦規(guī)函[2006]440號(hào)）中，“現(xiàn)行統(tǒng)計(jì)制度中的住房類別”提到，別墅一般為獨(dú)立成棟的商品住宅，建筑密度一般較低，容積率則在1.0以下。
由上海市社會(huì)科學(xué)界聯(lián)合會(huì)主管的上海易居房地產(chǎn)研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴紅星新聞?dòng)浾撸F(xiàn)實(shí)中，確有因別墅概念界定不清而“打擦邊球”現(xiàn)象，“有的項(xiàng)目既有高層建筑，也有別墅類建筑，高層項(xiàng)目把容積率做大，這樣整個(gè)地塊的容積率就會(huì)通過規(guī)劃?！?/p>
這位研究人員還提到，目前，國家對(duì)住宅方面管控較嚴(yán)，而對(duì)商業(yè)、辦公方面管控較少，由此容易引發(fā)一些“隱形”別墅，“有些是用商業(yè)地塊建商務(wù)型公寓，其實(shí)做的也是別墅功能，卻是以商業(yè)辦公之名，它也有居住功能。這類在城市近郊區(qū)出現(xiàn)較多?！?/p>
從事土地制度研究的學(xué)者楊俊鋒分析，對(duì)私建別墅現(xiàn)象，社會(huì)輿論反應(yīng)強(qiáng)烈。公眾對(duì)違建別墅“不容忍”，主要是因其建在景區(qū)等特殊位置，存在將公共資源“私有化”情形，或是環(huán)境資源受破壞。
來源：紅星新聞
