來(lái)源：瞭望智庫(kù)
日前，北京市新冠肺炎疫情防控工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室下發(fā)《關(guān)于做好全市各級(jí)各類學(xué)校2020-2021學(xué)年 秋季學(xué)期開學(xué)工作的通知》，部署秋季開學(xué)工作。
通知確定了大中小學(xué)、幼兒園等秋季學(xué)期開學(xué)安排。其中包括：8月29日（周六），小學(xué)一年級(jí)、初一、初三、高一、高二、高三年級(jí)開學(xué)；9月1日（周二），小學(xué)五、六年級(jí)，初二年級(jí)開學(xué)；9月7日（周一），小學(xué)二、三、四年級(jí)開學(xué)。幼兒園方面，9月8日（周二），各類型幼兒園大班、中班開園；9月11日（周五），各類型幼兒園小班開園。
開學(xué)在即，有關(guān)學(xué)區(qū)房的討論再起。
早在4月底，北京市西城區(qū)教育委員會(huì)發(fā)布了《關(guān)于西城區(qū)2020年義務(wù)教育階段入學(xué)工作的實(shí)施意見》。
文件中明確：自2020年起，西城區(qū)將對(duì)適齡兒童入學(xué)登記地址及就讀學(xué)校實(shí)施記錄，自該房產(chǎn)地址用于登記入學(xué)之年起，原則上六年內(nèi)只提供一個(gè)登記入學(xué)學(xué)位（符合國(guó)家生育政策的除外）；并且，自2020年7月31日后，西城區(qū)購(gòu)房并取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的家庭適齡子女申請(qǐng)入小學(xué)時(shí)，不再對(duì)應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。
在這個(gè)名校云集、房屋均價(jià)早已破10萬(wàn)元的核心城區(qū)，推進(jìn)“多校劃片”和“六年一學(xué)位”，意義非同一般——給學(xué)區(qū)房降溫，政府和教育部門顯然使了大勁。
新政策公布后，學(xué)區(qū)房市場(chǎng)出現(xiàn)了短暫的瘋狂。不過(guò)，“731大限”已至，一些二手房逐漸“退燒”：組團(tuán)看房的人減少了，房?jī)r(jià)也有所下降。
那么，學(xué)區(qū)房，會(huì)涼嗎？
文|王乙雯、向璽如（實(shí)習(xí)生）
本文為瞭望智庫(kù)原創(chuàng)文章，如需轉(zhuǎn)載請(qǐng)?jiān)谖那白⒚鱽?lái)源瞭望智庫(kù)（zhczyj）及作者信息，否則將嚴(yán)格追究法律責(zé)任。
1
學(xué)區(qū)房是怎么來(lái)的？
早在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，國(guó)家工業(yè)化亟待發(fā)展，迫切需要專門人才。1962年，教育部頒發(fā)通知，要求各地選定一批重點(diǎn)中小學(xué)，在數(shù)量、規(guī)模上配合高一級(jí)學(xué)校的招生，為高等學(xué)校輸送人才，并集中精力先辦好一批“拔尖”學(xué)校。
1978年，教育部制定《關(guān)于辦好一批重點(diǎn)中小學(xué)的試行方案》，提出全國(guó)重點(diǎn)中小學(xué)形成“小金字塔”結(jié)構(gòu)，并在經(jīng)費(fèi)投入、辦學(xué)條件、師資隊(duì)伍、學(xué)生來(lái)源等方面向重點(diǎn)學(xué)校傾斜。
處于“塔尖”的學(xué)校表現(xiàn)突出、成績(jī)亮眼，為高一級(jí)學(xué)校提供了許多優(yōu)質(zhì)生源。越來(lái)越多的家長(zhǎng)希望子女可以進(jìn)入重點(diǎn)學(xué)校就讀，“擇?！蹦Ｊ綉?yīng)運(yùn)而生。
新的問(wèn)題也隨之而來(lái)。
一方面，資源傾斜加劇了教育不平衡情況。1982年全國(guó)重點(diǎn)中學(xué)分布調(diào)查顯示，城市占70%、縣鎮(zhèn)占28%，農(nóng)村只有2%。
另一方面，家長(zhǎng)們?yōu)榱撕⒆由虾脤W(xué)校而“絞盡腦汁”尋找捷徑，學(xué)校水平的巨大差距以及考試入學(xué)機(jī)制引發(fā)了社會(huì)對(duì)“擇?！钡臓?zhēng)議。
直到1986年，我國(guó)開始實(shí)行義務(wù)教育，就近入學(xué)政策的法律法規(guī)也得到逐漸明確和細(xì)化。它所針對(duì)的，正是愈演愈烈的擇校風(fēng)氣。
1986年的《中華人民共和國(guó)義務(wù)教育法》明確規(guī)定：“地方各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)合理設(shè)置小學(xué)、初級(jí)中學(xué)等學(xué)校，使兒童、少年就近入學(xué)?！?/p>
此后，淡化重點(diǎn)校和重點(diǎn)班、強(qiáng)化“就近入學(xué)”的方針越來(lái)越明確：
2002年，國(guó)家政策叫停中小學(xué)考試招生制度；
2006年修訂的義務(wù)教育法明確規(guī)定，禁止辦重點(diǎn)學(xué)校和重點(diǎn)班。
那么，這些中小學(xué)如何確定生源？通行的方法有3種：
*抽簽（搖號(hào)）；
*考試；
*劃分學(xué)區(qū)。
隨著社會(huì)各界對(duì)“減負(fù)”呼聲的高漲，2014年初，教育部發(fā)布《教育部關(guān)于進(jìn)一步做好小學(xué)升入初中免試就近入學(xué)工作的實(shí)施意見》，要求19個(gè)大城市所有縣（市、區(qū)）實(shí)行劃片就近入學(xué)政策，100%的小學(xué)劃片就近入學(xué)，對(duì)于哪條街道、哪一棟樓房里的適齡兒童可以進(jìn)哪一所學(xué)校，都有明確的劃分。
同年，北京開始推行九年一貫制教育改革，通過(guò)小升初的直升制度，減輕擇校壓力。政策一出，擇校費(fèi)、找關(guān)系等方式走不通了。于是，為了子女進(jìn)入更好的學(xué)校、獲得更好的教育，家長(zhǎng)們瞄準(zhǔn)了房子。
按家長(zhǎng)的邏輯：買一套房子，以此換個(gè)入學(xué)名額，孩子就可以進(jìn)入師資強(qiáng)、資源好的小學(xué)乃至初中，這樣，考入重點(diǎn)高中的概率大大增加，離名牌大學(xué)也就不遠(yuǎn)了……
由此一來(lái)，“學(xué)區(qū)房”成了“剛需”，越來(lái)越熱。
為了給學(xué)區(qū)房“降溫”，新一輪政策相繼出臺(tái)。
2016年，教育部辦公廳下發(fā)了《關(guān)于做好2016年城市義務(wù)教育招生入學(xué)工作的通知》，明確提出在教育資源不均衡、擇校沖動(dòng)強(qiáng)烈的地方，根據(jù)實(shí)際情況采取多校劃片。一個(gè)片區(qū)，不再只對(duì)應(yīng)一所學(xué)校。
2017年，廣州市政府首次提出“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”概念。同年，北京發(fā)布租房新政，對(duì)于京籍無(wú)房家庭，“符合在同一區(qū)連續(xù)單獨(dú)承租并實(shí)際居住3年以上且在住房租賃監(jiān)管平臺(tái)登記備案、夫妻一方在該區(qū)合法穩(wěn)定就業(yè)3年以上等條件的，其適齡子女可在該區(qū)接受義務(wù)教育”。
2
一路高歌的城市與“老破小”
學(xué)區(qū)房市場(chǎng)需求增加，與我國(guó)城市化進(jìn)程密不可分。
隨著城市化進(jìn)程加速，城市范圍、經(jīng)濟(jì)體量不斷擴(kuò)大，人口規(guī)模和流動(dòng)速度也在增加，人們對(duì)教育資源的需求與日俱增，優(yōu)質(zhì)教育資源更為稀缺。
不少學(xué)區(qū)房房齡老、空間小、外觀破舊，但是，由于其難以替代的附加值，價(jià)格水漲船高。
北京
上世紀(jì)八九十年代，北京城市核心區(qū)，大致相當(dāng)于東城和西城兩區(qū)的區(qū)劃范圍，教育資源在此區(qū)域相對(duì)集中。
此后，北京進(jìn)入快速發(fā)展期，但優(yōu)質(zhì)教育資源的分配格局并未發(fā)生太大變化。
某機(jī)構(gòu)2017年公布的房源數(shù)據(jù)顯示，北京市市重點(diǎn)和區(qū)重點(diǎn)小學(xué)共有175所，其中東城、西城、海淀和朝陽(yáng)4個(gè)區(qū)占比超過(guò)72%。西城區(qū)就有39所，超過(guò)大興、通州、昌平、順義、房山、石景山、門頭溝、密云、懷柔、延慶和平谷等11個(gè)區(qū)總量。
同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展在城市化浪潮中突飛猛進(jìn)。
1998年，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》，決定自當(dāng)年起停止住房實(shí)物分配（即公房分配），建立住房分配貨幣化、住房供給商品化、社會(huì)化的房改新體制。
此后，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)走向了真正的市場(chǎng)化，推動(dòng)了中國(guó)城鎮(zhèn)化的發(fā)展，同時(shí)其金融屬性也逐漸增強(qiáng)。學(xué)區(qū)房也不例外，不少學(xué)區(qū)房房齡老、空間小、外觀破舊，但是，由于具有難以替代的附加值，價(jià)格水漲船高。
西城區(qū)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格居北京之首。2020年4月30日，西城區(qū)多校劃片新政策出臺(tái)后，學(xué)區(qū)房出現(xiàn)恐慌性搶購(gòu)，五一期間，二手房交易量同比、環(huán)比增長(zhǎng)均超100%，且主要集中在金融街和德勝片區(qū)——坐落于這兩個(gè)片區(qū)內(nèi)的育翔小學(xué)和第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)均有“超級(jí)牛小”之稱。
在育翔小學(xué)“幼升小”劃片區(qū)域內(nèi)的冰窖口胡同79號(hào)小區(qū)，建設(shè)于1977年的無(wú)電梯房，房?jī)r(jià)高達(dá)15萬(wàn)元/平方米。500米之外，建設(shè)于1994年的另一個(gè)小區(qū)，因在劃片區(qū)域范圍外，二手房?jī)r(jià)均價(jià)為8萬(wàn)元/平方米。
上海
上海已經(jīng)努力多年、要辦好“家門口的好學(xué)?！保曉谕獾摹靶靺R區(qū)四大公辦”在家長(zhǎng)們心目中仍具有重要地位。為了能進(jìn)入建襄小學(xué)、高安路一小、向陽(yáng)小學(xué)和匯師小學(xué)，家長(zhǎng)們使出渾身解數(shù)，爭(zhēng)搶為數(shù)不多的老牌學(xué)區(qū)房。
今年，徐匯區(qū)一套房齡達(dá)90年、沒有獨(dú)立廚衛(wèi)、面積僅11平方米的“迷你”老舊房子，在名校學(xué)區(qū)的加持下，竟然賣到了近24萬(wàn)元/平方米！
深圳
深圳常住人口從1979年的31萬(wàn)人增加到2019年的1343萬(wàn)人，增長(zhǎng)了43倍，中小學(xué)教育資源相對(duì)不足。據(jù)教育部門測(cè)算，今年深圳小一學(xué)位缺口超4.95萬(wàn)個(gè)，初一學(xué)位缺口1.06萬(wàn)個(gè)。名校坐鎮(zhèn)的片區(qū)，房屋價(jià)格約在10萬(wàn)-20萬(wàn)元/平方米。
杭州
2008年以后，杭州學(xué)區(qū)房的價(jià)格后來(lái)居上，漲幅最大的區(qū)域是市重點(diǎn)學(xué)軍小學(xué)附近的小區(qū)，高達(dá)近400%。
2012年，杭州“零擇?！闭邔?shí)施后，每月二手房市場(chǎng)成交房源中單價(jià)排行最高的前幾套幾乎都是學(xué)區(qū)房。2019年9月18日，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)28個(gè)小時(shí)、142次延時(shí)競(jìng)價(jià)，1元起拍的杭州學(xué)軍小學(xué)學(xué)區(qū)房，最終以近610萬(wàn)元成交。
據(jù)媒體介紹，因?yàn)榕R近學(xué)軍小學(xué)，杭州最貴的學(xué)區(qū)房在文二新村，最新掛牌價(jià)突破14萬(wàn)元/平方米。
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房地產(chǎn)商的小算盤
學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)的飆升，與房產(chǎn)商的精心炒作不無(wú)關(guān)系。
近年來(lái)，“教育”與“地產(chǎn)”有了交集，老牌名校附近地皮稀缺、生源日益飽和，不少樓盤開發(fā)商把主意打到了學(xué)校，與名校聯(lián)手開發(fā)教育資源——將名校引入社區(qū)，雙方簽訂合作協(xié)議，各取所需。
在利潤(rùn)驅(qū)動(dòng)下，有的開發(fā)商在政府沒有正式公告的情況下，就宣傳自己的房子在某某學(xué)區(qū)內(nèi)；有的甚至謊稱買房送入學(xué)名額，結(jié)果，耽誤了房主子女入學(xué)……
為了糾偏，各地正陸續(xù)出臺(tái)政策：
2017年，北京市教委提出要求，從當(dāng)年起，除了京津冀協(xié)同發(fā)展項(xiàng)目外，北京市所有中小學(xué)校未經(jīng)北京市教委同意不得到外地辦學(xué)，各中小學(xué)不得與房地產(chǎn)商合作辦學(xué)；
2019年，重慶市提出，城市新區(qū)建設(shè)不再“借名校辦分?！?，嚴(yán)禁民辦學(xué)校招生與樓盤建設(shè)、銷售掛鉤，不得同樓盤新簽訂與學(xué)校招生名額相關(guān)的合同條款。
……
如今，資本仍在或明或暗地不斷襲擾教育公平的原則。
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學(xué)區(qū)房，一個(gè)全球命題
實(shí)際上，歐美國(guó)家的家長(zhǎng)們對(duì)學(xué)區(qū)房的追捧，不輸國(guó)內(nèi)。
美國(guó)
在美國(guó)，學(xué)校有公立和私立之分。公立學(xué)校實(shí)行劃片、就近入學(xué)原則，具體到每一條街道、每一個(gè)門牌號(hào)，十分精確。
2018年，美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)網(wǎng)（realtor.com)發(fā)布的一項(xiàng)調(diào)查顯示，這一年，73%的購(gòu)房者認(rèn)為“好學(xué)區(qū)是一個(gè)重要因素”，其中39%覺得“非常重要”，如果非要與其他居住條件妥協(xié)，他們會(huì)選擇放棄車庫(kù)、大院子、現(xiàn)代化的廚房、舒適寬敞的臥室或者外部環(huán)境。
“為了更知名的校區(qū)，有對(duì)夫婦居然想把他們擁有的2英畝土地（約12畝）上占地3200平方英尺（約297平方米）的房子賣掉，以便購(gòu)買市中心一棟占地1/3英畝（約2畝）住房面積縮水至2200平方英尺（約204平方米）的老房子”。
不過(guò)，值得注意的是，美國(guó)的房產(chǎn)稅與“好學(xué)?！敝g存在一種良性循環(huán)。
公立學(xué)校的資金主要來(lái)自學(xué)校周邊地區(qū)居民繳納的房產(chǎn)稅。學(xué)區(qū)房房產(chǎn)稅普遍比非學(xué)區(qū)房高出兩三倍。
學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)越高，房地產(chǎn)稅收得就越多，學(xué)校得到的經(jīng)費(fèi)相對(duì)充裕，自然會(huì)將更多資金投放到學(xué)校建設(shè)和師資培養(yǎng)上，從而提升學(xué)生成績(jī)和學(xué)校排名，吸引更多經(jīng)濟(jì)條件好、重視子女教育的家庭到該區(qū)居住，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲……
英國(guó)
英國(guó)的公立小學(xué)和中學(xué)也是劃片上學(xué)。為了不讓孩子輸在“起跑線”上，家長(zhǎng)絞盡腦汁選擇在優(yōu)質(zhì)公立學(xué)校附近購(gòu)房。全英排名前50的公立學(xué)校1英里之內(nèi)的房屋價(jià)格，比同區(qū)域的其他房屋價(jià)格平均高出16%；評(píng)級(jí)為“優(yōu)秀”的小學(xué)附近的房?jī)r(jià)，比非學(xué)區(qū)房高18%。
2019年數(shù)據(jù)顯示，在倫敦，坐擁幾大博物館、帝國(guó)理工學(xué)院和倫敦大學(xué)學(xué)院白城校區(qū)的南肯辛頓附近的學(xué)區(qū)房，平均房?jī)r(jià)高達(dá)179.6萬(wàn)英鎊（約1633萬(wàn)元）；而在離倫敦兩小時(shí)車程的萊斯特，在其溫斯坦利區(qū)購(gòu)買學(xué)區(qū)房的價(jià)格平均僅為11.7英萬(wàn)鎊（約106萬(wàn)元）。
法國(guó)
法國(guó)政府自1963年起開始實(shí)施“就近入學(xué)制”，根據(jù)“學(xué)校分區(qū)圖”來(lái)分配小學(xué)、初中和高中，其原則是“一個(gè)區(qū)段，一所學(xué)?！?。有家長(zhǎng)為了讓孩子能夠進(jìn)入重點(diǎn)中學(xué)就讀，斥資幾十萬(wàn)歐元在學(xué)區(qū)內(nèi)購(gòu)買了一間居住面積僅9平方米的房產(chǎn)。
為了遏制炒作學(xué)區(qū)房，自2015年起，法國(guó)教育部改革了“就近入學(xué)制”，擴(kuò)大區(qū)段范圍，實(shí)行“一個(gè)區(qū)段，多所初中”的政策。
澳大利亞
在澳大利亞，同樣是“一所學(xué)校撐起一個(gè)區(qū)的房?jī)r(jià)”。
2010年，澳大利亞政府推出了“我的學(xué)?！?My School)網(wǎng)站，向公眾提供了全國(guó)各中小學(xué)師生人數(shù)、學(xué)生背景、社區(qū)社會(huì)教育優(yōu)勢(shì)指數(shù)、澳大利亞全國(guó)讀寫及計(jì)算能力評(píng)估計(jì)劃成績(jī)（NAPLAN）以及同級(jí)別學(xué)校比較數(shù)據(jù)等相關(guān)信息，對(duì)澳大利亞中小學(xué)學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)上漲起到了重要影響。
與支付昂貴的教育費(fèi)用送孩子去私立學(xué)校相比，澳大利亞父母?jìng)兏鼉A向于將這筆費(fèi)用投資到學(xué)區(qū)房上。一些家長(zhǎng)甚至在自己孩子還未到學(xué)齡前，就已為孩子以高出15%-20%的價(jià)格早早買入學(xué)區(qū)房。
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買的不僅是房
論友鄰的重要性，我們自古就有“千金買鄰”的故事，這樣的思路到現(xiàn)在仍未發(fā)生改變。
【注：南北朝時(shí)，呂僧珍因?yàn)槿苏薄⒂心懽R(shí)、品德高尚而遠(yuǎn)近聞名。有一個(gè)人特地在他家隔壁買了一套房屋。有人打聽價(jià)格，他回答說(shuō)：“一千一百兩”“一百兩是用來(lái)買房屋的，那一千兩是用來(lái)買鄰居的。”】
《2018年中國(guó)家庭子女教育與國(guó)際化人才培養(yǎng)研究報(bào)告》顯示，在其調(diào)查的1000名中國(guó)家長(zhǎng)中，33%的受訪家長(zhǎng)為子女購(gòu)買了學(xué)區(qū)房，26%為了子女教育而改變居住地，27%為了子女需求而發(fā)展不同社交圈。
購(gòu)買學(xué)區(qū)房的家庭一般具備兩方面條件：有一定的財(cái)力，對(duì)教育非常重視。他們通常被視為“中產(chǎn)”，幾百萬(wàn)元的房子，似乎踮腳就能夠到，因而變得“不理智”、猶豫而又焦慮。
雖然政策在變、很多人“看涼”學(xué)區(qū)房，那些搶購(gòu)的家長(zhǎng)們不是不顧風(fēng)險(xiǎn)，終究還是放不下心中對(duì)階層和教育資源的執(zhí)念。
歸根到底，學(xué)區(qū)房的出現(xiàn)是基礎(chǔ)教育資源不均衡分布導(dǎo)致的。南開大學(xué)前校長(zhǎng)龔克曾在演講中提到，“家長(zhǎng)對(duì)學(xué)區(qū)房狂熱的背后是追求優(yōu)質(zhì)的教育資源”。
龔克認(rèn)為，我們現(xiàn)在實(shí)行的是就近入學(xué)的政策，能夠在這個(gè)學(xué)校附近享受比較好的教育資源，從家長(zhǎng)的追求來(lái)講是完全可以理解的。但是，問(wèn)題在于，我們的基礎(chǔ)教育要均衡化。這個(gè)均衡化，還要有質(zhì)量的均衡。所以在這個(gè)問(wèn)題上，是全社會(huì)要做努力的，盲目地指責(zé)家長(zhǎng)追求學(xué)區(qū)房，并不見得很有道理。
當(dāng)然，給熱得發(fā)燙的學(xué)區(qū)房降溫是要的。如今“多校劃片”等舉措意味著學(xué)區(qū)房難再保證學(xué)生能拿到知名學(xué)校的入場(chǎng)券，以此給學(xué)區(qū)房降溫。
