近日，海南省實行現房銷售的消息引發(fā)廣泛關注。先是3月7日，海南省發(fā)布《關于建立房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責任制的通知》(簡稱《通知》)，對新出讓土地建設商品住房實行現房銷售制度，但是3月9日，有自媒體報道稱，“又見‘一日游’，海南撤回現房銷售新政”，不過，?？谑腥嗣裾侣勣k公室微信平臺“海口發(fā)布”第一時間進行了辟謠，稱“海南相關政府網站上仍存在相關消息?！?/p>
經歷辟謠插曲，可以看出，海南對于推行現房銷售的態(tài)度。海南新政的出臺只是一個引子，公眾關心的是，實施了近26年的商品房預售制度，如今面臨著被改寫的命運，無疑將給中國房地產帶來深遠影響。
在目前我國房地產市場以預售為主的背景下，海南全域實行現房銷售是否有自身市場特殊原因？現房銷售對于購房者以及房企來說將帶來哪些影響？目前中國房地產發(fā)展階段，現房銷售是否到了大范圍推行的時間節(jié)點？
“現房銷售”從海南破冰
3月12日，記者查詢海南省人民政府官方網站，關于現房銷售的相關發(fā)布會及新聞報道內容仍在。在3月7日舉行的“房地產最新政策有關情況新聞發(fā)布會”上，海南省新聞辦公室稱，當天，省委辦公廳、省政府辦公廳印發(fā)了《關于建立房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責任制的通知》(以下簡稱《通知》)，核心內容是，創(chuàng)新提出發(fā)展安居型商品住房，以及實行本地居民多套住房限購政策和商品住房現房銷售制度等。
“商品住房現房銷售”字眼的出現激起千層浪。因為目前我國房地產實行的是預售制度，即開發(fā)企業(yè)將正在建設的房屋預先出售給購房者，由承購人支付定金或房價款，并按照約定日期獲得房屋所有權。
這項制度自1994年正式確立至今，已經推行了近26年，在城市化、城鎮(zhèn)化的背景下，預售制度使得開發(fā)商依靠首付款、銀行按揭貸款等回款以及金融機構的其它融資，實現了規(guī)模上的高速增長。同時，預售制度下的房價相比現房具有一定優(yōu)勢，在房地產高速發(fā)展階段，也吸引了大批購房者的入場。
但預售制度產生的問題也顯而易見。早在2005年中國人民銀行發(fā)布的《2004中國房地產金融報告》中就提出，很多市場風險和交易問題都源于商品房的預售制度，目前經營良好的房地產商已經積累了一定的實力，可以考慮取消現行的房屋預售制度，改期房銷售為現房銷售。
然而，隨著10年黃金時代的來臨，現房銷售淡出人們的視野。之后也是個別城市提出試點現房銷售，諸如2010年，廣西南寧曾醞釀實施現房銷售制度，但是因各方條件不成熟，最終沒有實施；2016年深圳試點現房銷售，金茂、電建組成的聯(lián)合體以82.9億元摘得首個現房銷售地塊，但也是唯一的一宗；2016年，廣東省房協(xié)內部討論逐步取消商品房預售制度的材料也被曝光，但并未落實；2017年，杭州等地在土地出讓過程中，為了抑制高價地，一度增加“溢價50%需現房銷售”條款。
這一路走來，對于現房銷售制度的探索，多數時間停留在討論層面，直至海南全域實施現房銷售，震驚業(yè)內。華南某上市房企的高管就表示：“首次覆蓋一個省，這是中國房地產行業(yè)的重大事件?！?/p>
海南省住房和城鄉(xiāng)建設廳廳長霍巨燃表示，目前，因商品住房實行預售制度引發(fā)的質量投訴、合同糾紛、延期交房、配套設施不落實、違規(guī)銷售甚至開發(fā)商收錢跑路等一系列問題，成為房地產投訴和糾紛的最主要因素。為從根本上杜絕因預售制度帶來的系列問題，《通知》提出改革商品住房預售制度。
海南推動現房銷售制度，很多人并不意外，因為從這兩年政府整頓房地產市場的決心和手段可以窺探一二。可以說，目前，海南具備了推動現房銷售的需求及基礎。
華東一家房企的副總裁表示，一是目前海南房地產市場供大于求，不缺房；二是不希望再出現泡沫破裂之后的爛尾現象。
由于房地產存在泡沫以及過度開發(fā)、違規(guī)開發(fā)帶來的生態(tài)環(huán)境資源破壞，海南在2017年以來采取嚴格的房地產調控政策。2018年初，中共海南省委副書記、海南省人民政府省長沈曉明曾表示，海南將以壯士斷腕的決心減少經濟對房地產的依賴。
此次，在部分城市樓市調控適當放松的背景下，海南推進現房銷售制度，無疑是給當前房地產市場再上一道“緊箍咒”，將調控方向從需求端延伸至開發(fā)端，倒逼開發(fā)商轉變拿地、銷售模式。
海南此舉，可謂決心破除預售制帶來的危害。事實上，對于海南來說，唯有破除對于房地產的依賴，轉變經濟發(fā)展模式，才能建立真正意義上的自由貿易島和國際旅游島。
若改變預售制，房企現金流將迎大考
無論是對于購房者還是開發(fā)商來說，現房銷售帶來的影響都將是顛覆性的。
在商品房預售制下，開發(fā)商將還未竣工的商品房出售給購房者，購房者支付預付款并按照約定日期獲得房屋所有權，一般是2-3年內交付使用。這種制度下，加快了房地產開發(fā)項目的資金周轉，提高了資金利用效率，并幫助開發(fā)商做大規(guī)模，實現快速增長。但是帶來的影響是房屋質量難以保證、爛尾風險無法規(guī)避。
此前，廣東省房地產行業(yè)協(xié)會內部討論材料中也指出，“商品房預售制度存在導致工程爛尾、違法違規(guī)銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發(fā)展和低效率競爭等風險?！?/p>
正準備買房的張濤（化名）就表示，預售制確實存在很大問題，去年下半年他看了不少新房，都還在建設中，置業(yè)顧問說得天花亂墜，但是周邊規(guī)劃還都沒落地，一切都是未知數。此外，現在很多樓盤交付后都存在質量問題，這也讓他很擔心。
如果取消預售，改為現房銷售，從房屋質量以及維護購房者權益方面說，無疑是利好的?！艾F房銷售相比預售制，消費者可以在對建筑產品進行全方位真實評估后再做出消費決策?！?當代置業(yè)CEO張鵬表示，對于房地產行業(yè)來說，產品質量也會更有保障，因為現房銷售會倒逼開發(fā)商前期充分研判土地及客群定位，同時要基于客戶未來需求前瞻性設計建筑產品。而開發(fā)周期的放緩也使得開發(fā)商會更加注重建筑產品質量而非一味追求高周轉，以確保產品質量過硬，保證產品上市后的去化率。
但帶來的問題也是顯而易見的。
這對于以往靠高周轉實現快速增長的企業(yè)來說，拿地、融資、擴張、資金鏈都將受到影響?！皩﹂_發(fā)企業(yè)來說，在預售制下，用30%的自由資本金可以撬動5個項目。如果是現房銷售，則是需要100%資金，同樣的資金量只能做一個項目，整個企業(yè)的周轉效率和速度大幅下降，資金壓力大幅提升?！蓖哐芯吭菏紫治鰩煆埡陚ケ硎?。
張鵬認為，現房銷售使得開發(fā)商資金回籠速度放慢，回款節(jié)點相對過去會滯后了一年以上，從而無法通過銷售回款覆蓋項目的開發(fā)和融資成本，會加大開發(fā)商資金壓力，同時導致財務成本進一步提高；與此同時，融資難度也會加大，目前國內對地產的融資期限一般都不會超過2年，現房銷售會拉長整個開發(fā)周期和融資周期，勢必會同步推高融資門檻和監(jiān)管力度。此外，項目利潤更難預估。
值得關注的是，現房銷售對于資金實力雄厚、布局均衡的大房企來說，尚能應對，但是對于實力弱、布局不均衡的中小房企或將是致命性打擊。
上述華東房企副總裁也認為，現房銷售對于大型房企來說，局部地區(qū)實施不至于傷筋動骨，但是對中小型開發(fā)商來說壓力巨大。
“現房銷售政策長期來看，中小開發(fā)商或信用等級弱的開發(fā)商，由于沒有那么強的資金實力和融資能力，將無法立足，漸漸退出這個市場，行業(yè)集中度會越來越高?！睆堸i說。
長期是趨勢，短期仍需因城施策
海南試水，其他城市會跟進現房銷售嗎？目前在全國范圍內，現房銷售是否到了大范圍推行的時間節(jié)點？
上述華南房企高管表示，在新冠肺炎疫情影響下，現在很多地方都放松了預售條件，現房銷售只在海南實施，其他地方很難跟進。主要是因為，從目前來看，城市群還在不斷發(fā)育中，中國房地產市場空間還很大，同時與土地財政也并未脫鉤。
張宏偉認為，在房地產調整階段，且受新冠肺炎疫情影響，交易冷凍，開發(fā)企業(yè)資金面比較緊張，如果大范圍推行現房銷售，對開發(fā)企業(yè)來說，壓力將會非常大，如果是局部地區(qū)、個別地塊試點是可以的，不影響大局，不太影響企業(yè)的資金周轉狀況。
在張鵬看來，從長遠來看，現房銷售一定是未來發(fā)展趨勢。但是，全面推行現房制度前需要完善法律、法規(guī)制度，包括土地投資、開發(fā)限制、融資、銷售等各個環(huán)節(jié)，以保證從預售制向現房銷售制的平穩(wěn)過渡。同時，結合目前土地出讓對于財政的貢獻比例以及地產投資對于經濟的支撐作用來看，尚不具備全國實行現售制度的條件。
張鵬進一步表示，短期內仍需因城施策，可考慮在土地財政依賴相對較低以及開發(fā)周期本就較長的城市或地區(qū)（比如北上廣深）的部分項目執(zhí)行現房銷售政策，一方面推動行業(yè)品質提升，化解消費矛盾；另一方面對現售項目給予一定的稅收優(yōu)惠政策，抵消部分成本和售價的上升。
新京報記者 段文平
編輯 楊娟娟 校對 王心
